導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產市調方法，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

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引言

改革開放政策實施以來，我國的經濟取得了較快的發展與進步，經濟的快速發展推動了其他領域的發展，其中房地產業就是一個方面。然而，我國目前還處于社會主義初級階段，各項事務的實施仍然在試驗階段，這就決定了我國的整體經濟水平的相對落后，而且市場發育比較遲而且還不夠健全，因此近年來我國房地產市場一直處于“供給過量”與“有效需求不足”之間的矛盾，這個矛盾處于逐漸激化的階段。這就說明了我國的房地產市場在實際發展過程之中還存在著一系列問題，這些問題亟待解決。因此，房地產市場的發展一定要與城市經濟的發展相協調，這樣才能夠使得二者共同進步，互惠互利，共同為增加國民經濟貢獻出自己的一份力。

1 房地產投資與城市經濟協調發展的互動機理

1.1 房地產投資的概念

房地產投資屬于投資的一個方面，它指的就是不同的投資主體，如企業或個人、政府等為了達到某種指標，對房地產的開發與管理等方面進行直接地或者間接地投資。由上述的定義可以得知，房地產投資所涉及的領域十分廣泛，主要包括如下幾個方面：房地產開發、土地開發、房舍建筑、置業等方面的內容。對房地產業進行投資的最終結果就是新的房地產生成以及對原來存在的房地產進行改造與變革等。換而言之，就是上述投資者以房地產投資為主要跳板，來獲取更高的經濟利潤，達到經濟上的增值。由以上所述可知，房地產投資主要具有如下幾個方面的特性：房地產投資對象位置是固定的；房地產投資時間較長；房地產投入資金量大；房地產投資可以增值。

1.2 房地產投資對城市經濟的重要作用

房地產投資是投資者將手頭上的資金融入房地產開發與管理之中，能夠提高人們的生活水準，是一條必經的途徑與方式。除此之外，它也能夠不斷提升城市的核心競爭力。具體而言，房地產投資對城市經濟的重要能動作用主要體現在如下幾個方面。

1.2.1 房地產投資對城市的供給作用

加大對房地產的投資力度，一方面能夠使得房地產作為產品供給的增加，另一方面又表現在房地產市場的相關性十分強，這就意味著房地產投資一旦增加，就會在帶動其他產業投資的增加。房地產的這種供給作用不僅能夠對投資規模以及投資范圍與領域進行放大和拓展，而且還能夠最大程度地延長投資期限，從而最終能夠引起連鎖反應，帶動了與之相關的產業的快速崛起與發展，其他產業的發展能夠促進城市經濟的增長。

1.2.2 房地產投資對城市的需求效能

房地產投資的需求效能主要表現為房地產首先能夠引起其他與之相關產業的大力發展，促進了城市經濟的增長，由此就會帶動城市需求的增加。如某個城市加大力度投資房地產，那么就會使得房地產業的規模迅速擴大，那么這就使得這個城市的經濟有很大的增長，然后就會拉動人們的消費，從而滿足了人們的需求。

1.2.3 房地產投資的擠出效應

所謂房地產投資的擠出效應，指的就是由于房地產投資的增加而影響社

會對其他行業或產業的投資。眾所周知，房地產市場屬于壟斷競爭型市場，供求雙方在地位上不對等，市場信息的占有與獲取不對稱，價格在很大程度上被壟斷者操控，因而其利潤空間大大高于正常市場水平，投資回報率同樣遠高于一般社會平均投資回報率。因此，為了獲取更高的經濟利益，有很大的企業融入其中，這就使得很大沒有融入其中的企業的資產被占用。

2 城市經濟對房地產投資的帶動與制約

由如上所述可知，房地產投資的力度對城市經濟的發展具有很強的能動作用，相反而言，城市經濟的發展與進步與否也會在很大程度上影響著房地產的投資力度以及房地產業的發展規模。由此可以看出，房地產投資與城市經濟的發展二者之間存在著十分重要的關系，這種關系是處于一種長期的均衡狀態。城市經濟可以通過此種均衡的狀態對房地產的投資進行有效地控制與調整。究其原因，可以歸結為：房地產投資力度的擴大不能離開城市經濟的推動，唯有對城市經濟進行積累，方能為房地產投資的持續、穩健增長提供非常大的支持與后盾。

總而言之，城市經濟對房地產投資的重要作用主要表現在如下兩個方面，即制約與帶動。如果一個城市的經濟處于平穩的發展狀態，也會使得房地產投資同樣出現平穩地增長；若一個城市經濟的增長處于停滯狀態或是發展非常緩慢，那么就會導致各種投資與消費需求必然會受到城市經濟蕭條狀態的影響而呈現出不景氣的景象，對于房地產投資而言也不例外，從而使其發展受到嚴重地制約。

除此以外，城市經濟還通過以下方式影響房地產投資。一定的經濟增長能夠積累房地產投資所需要的大量資金，增加社會投資資金積累的規模，為房地產投資提供資金來源。同時，一定的經濟增長能夠增加國民收入，人們收入水平增加，消費水平也就同時增加，作為房地產投資標的物的房地產，如果沒有一定規模的市場需求對其產品進行消費，那么其投資的利潤與規模必將被限制在狹小的空間，沒有任何利潤可以獲取，房地產投資自然得不到大的發展。

3 結論

綜上所述可知，當前時期下隨著我國房地產業地迅速發展，從而促進了人們對房地產投資力度的增強，房地產投資規模的擴大，促進了城市經濟的快速發展，帶動了城市的消費需求；從另一個方面而言，城市經濟的快速發展也加大了房地產的投資力度。由此可以看出，房地產投資規模與城市經濟發展之間是相互依存的，是相輔相成的統一體，在城市的建設與發展過程中，應該對二者之間的關系加以重視。

參考文獻：

[1] 方梅. 鋼筋混凝土隨機有限元在非桿系結構可靠性分析中的應用. 武漢大學學報（工學版），2004（6）.

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1、引言

隨著我國經濟建設的高速發展，房地產業也進入了井噴時期，并在國民經濟總量中占據了越來越大的比重。只有繼續保持房地產業的健康有序發展，才能充分發揮其對國民經濟的正面作用。然而不容忽視的現實是：由于我國的房地產業與西方歐美發達國家相比，起步較晚，發展不成熟，因此全國各地漸漸出現了地價和房價飛漲的現象，而且尤其值得警惕的是，房地產業已經在不少地區的固定資產投資中占據了過大的份額，泡沫現象已經開始顯現。如何實現房地產業與城市經濟的協調發展，是一個亟待解決的問題。本文在這樣的背景下，對房地產業發展進行深入的反思，包括土地出讓制度、商品房預售制度、國民居住問題、以及歷次調控效果等，在此基礎上從地區特點、價格機制、土地投資以及地方財政等方面提出了房地產業與經濟協調發展的策略。本文的成果對于當前的房地產發展和管理具有比較好的理論價值與實踐意義。

2、房地產業與城市經濟的現狀反思

2.1 關于土地出讓體制

“招拍掛”是當前我國普遍接受和認可實施的土地出讓模式。已經有不少研究得出：這種制度直接導致了地價與房價的飆升。雖然招拍掛能夠減少腐敗機會，引入公平競爭，然而由于其“價高者先得”的規定，使得土地成本急劇攀升，導致各地房價居高不下。

2.2 關于商品房預售體制

商品房預售能夠使開發商提前得到部分款項，降低房地產商的運營風險。但作為一柄雙刃劍，這種體制也將更大的風險置于購房者身上。雖然各地均對預售制度進行了調節，然而消費者的權益依舊未能得到妥善的保護，交易雙方的風險和利益處于不平衡的狀態，也不利于促進房產質量的保障。

2.3關于地方政府的責任

買房難已經成為影響國民生活質量的頭號問題，在這樣的大背景下，政府部門的職責如何發揮，怎樣才能在土地財政和民生福祉之間找到平衡點，考驗著政府部門的智慧。地方政府一方面應考慮地方經濟發展，還應從社會政策的角度關注住房權的問題，并通過合理解決安居樂業的問題來體現社會和諧。

2.4 關于房地產宏觀調控

由于我國的房價以出乎預料的速度全線飆升，因此我國已經在不斷進行房價的宏觀調控。然而隨著調控大錘的下落，濺起的水花卻寥寥無幾，呈現出“越調越漲”的怪像。我國的房價調控主要的出發點是信貸政策，而金融機構的避重就輕導致調控的效果差強人意，再加上地方政府的敷衍塞責，最終造成了房價難以低頭。

3、房地產業與城市經濟的協調發展策略

3.1 密切聯系實際，制定針對性的戰略

一個地區或城市的房地產業發展，一方面應該充分考慮城市經濟現狀，另一方面則應充分結合國民經濟發展的整體狀況。因此，地方政府應改變“土地財政”的依賴。從經濟規律來講，一個城市只有擁有了充分成熟的工業化發展階段，積累了足夠多的經濟總量，才能把房地產業真正包含進產業結構里。而眾所周知，我國大部分地區的城市經濟發展還處于不夠發達的階段，因此不應該將目光局限于房地產業，而是應該通過政府之手，構建成熟的商業發展大環境，同時積極發展廉租房制度，實現低收入群體的民生福祉。

3.2 結合城市的經濟發展現狀來規劃房地產業

土地價格是房地產商品價格的重要組成部分，地價的上漲帶動了房價的高企。房地產商愿意通過高價拍得地塊的原因，就是對房價的持續上升有自己的預期，并且在銷售階段能夠將高價的風險完全轉移至商品房的購買者。因此地方政府應該結合經濟發展和居民收入現狀，對這一現象進行調節，比如，可以制定政策，通過競爭手段確定地價，而對最終的房價給予土地稅費和出讓金等合理的限制和約束，從而使開發商通過挖掘內部潛力實現成本壓縮，最終降低房價，實現與城市區域經濟的可持續協調發展。

3.3 通過宏觀調控來控制房地產投資

不容置疑的是，房地產的投資能夠極大地拉動城市區域經濟增長。但近年來出現的房地產投資過快的現象，應通過宏觀調控進行規范。地方政府在享受房地產投資提升地域經濟的時候，還應該充分認識到房地產對于金融業等行業帶來的風險。當前我國各個地區的房價均不斷攀升，首先是成本的原因，但是與市場供求關系也密不可分。所以，地方政府應以“組合拳”的方式進行多方面調控，例如，逐漸增大對于經濟適用房和廉租房的鼓勵政策，并為二手房的交易提供政策支持等。

3.4金融政策的制定應符合地方實際

房地產業的發展對于銀行系統的依賴是眾所周知的，房地產商的貸款額度中，有六成來自銀行機構。所以應注重對金融領域政策的制定，加強監管。首先應通過總量的控制來抑制非理性和不合理的房地產投資，通過信貸管理的規范化來實現金融政策的合理性和嚴格性。其次，對于金融業由于與房地產的“捆綁式”發展而導致的潛在風險，應將融資渠道進一步拓展，使房地產業的投資者承擔融資風險。

3.5減少土地財政的比重

當前，我國不少地區的地方財政越來越依賴賣地的收入，形成了土地財政的怪象。這種現象很容易導致政府由于嘗到了甜頭而不會在“控制房價”上動真格。為了杜絕這種現象，應對土地財政進行徹底的改革，從而使區域的財政駛回理性的軌道。建議我國的中央財政不再對地方進行配套投資。此外還應通過一些具有立竿見影效果的舉措，例如開征房產稅等，對房地產商品的實體住房持有環節進行操作，最終使房地產業和地方經濟回歸各自的本位，實現協調發展。

4、結束語

一個地區房地產業的發展現狀，與該地區經濟的發展有著密切的關系，而房地產的發展水平也極大地受到區域經濟的制約與影響。只有二者互相協調，相得益彰，才能實現區域經濟的可持續健康發展。

參考文獻：

[1]葉劍平、謝經榮.房地產業與社會經濟協調發展研究[M].北京：中國人民大學出版社，2013

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今年年初以來，深圳、上海、北京等一線城市的房價直線非理性上漲，與當地的市場經濟基本面嚴重背離，也讓當地的行政部門感到措手不及，政府及時出手進行了調控。而二、三線城市卻出現了房屋空置率高企的現象，政府雖多方給當地房地產市場“打強心劑”，卻收效甚微。一線城市限漲與二、三線城市解禁促銷的措施，旨在促使房地產經濟與市場經濟協調發展。結合工作實際，下面就房地產經濟與市場經濟協調發展談幾點看法，以期拋磚引玉。

1房地產經濟與市場經濟協調發展的重要性

多年來，我國經濟高速發展，房地產經濟的促進作用是功不可沒的，多行業受益于房地產經濟支撐，人民生活水平和居住條件得到了大幅改善。同時，一直被認為影響社會穩定的就業問題，得益于房地產經濟的繁榮，解決了大量閑余社會勞動力就業問題。但是，過熱的房地產經濟也給社會帶來了負面的影響。過快上漲的房價讓普通家庭承受著巨大的購房壓力，這其間隱藏著巨大的社會安全隱患，一旦這一矛盾進一步激化，將嚴重影響給社會穩定。因此，政府相關部門應該著力從房地產經濟發展的市場規律入手，總結多年來我國調控房地產市場的經驗和教訓，科學合理地調整政策，調劑市場良性發展。同時，還要加大力度建設保障性住房，解決部分困難群體的住房問題，確保社會穩定。

2房地產經濟與市場經濟協調發展存在的問題

2.1房地產價格過快虛漲背離了市場經濟發展規

律市場具有調節作用，按照供需關系有其自身的規律和作用。然而，一旦市場被人為地操控，其自身作用和規律便會完全失去，最終結果導致商品的價格與實際價值相去甚遠。當前，我國房地產經濟發展極不協調，一線城市房價高不可攀，而三四線城市“鬼城”的空置率卻居高不下，一方面由于當地政府為了賣地沒有對房地產市場加以正確的引導，更多的則由于炒房、炒地的資本作用導致的。科學合理施策，是政府相關部門應該著力抓好的工作。嚴密監視房地產市場運行動態，控制“地王”“天價樓盤”的惡意炒作。同時，加強輿論宣傳引導，打擊媒體吹風助漲助跌炒作也是十分必要的。

2.2非理性上漲的房地產價格給國民經濟平穩健康發展帶來了危險

過快上漲或下跌的房價，都是非理性的。市場的調節作用根本沒有起到作用，反而會對購房者產生極大的影響。首先是房價上漲給低收入群體帶來了巨大的經濟負擔。其次是房價下跌會嚴重威脅銀行的貸款安全，購房者一旦無力償還貸款，進而產生大量的違約，其系統風險是巨大的，甚至會威脅到社會的和諧穩定。

3促進房地產經濟與市場經濟協調發展的措施

市場經濟發展有其自身的規律，但我國的房地產經濟發展已完全背離了這一規律，更多的是人為的炒作。物極必反，過快過猛上漲的房價一旦價格回歸價值，其下跌的速度將會嚴重打擊國民經濟的健康穩定發展，世界其他國家房地產泡沫破滅的例子已經給我們提供了經驗和教訓，參考他們多年前的房地產經濟發展實際，可以很好地為我們的調控發展提供支持。我國經濟發展進入新常態后，我們應該適應新常態，樹立新的理念，促進房地產經濟與市場經濟互動良性發展。

3.1調控房地產價格平穩健康發展

市場一旦出現非理性的波動，政府適時運用政策調控價格是十分必要的。如果放任其非理性的漲價，進而形成嚴重的房地產經濟泡沫，最終泡沫破滅將對國民經濟產生嚴重的沖機，同樣，放任其價格下跌，無人購買將導致空置率升高，既浪費資源，同樣更加傷害國民經濟健康發展。及時監控房地產價格，再運用行政手機調控房地產價格在合理的范圍內良性發展，讓價格與價值回歸理性，按照市場經濟規律發展，對于房地產經濟健康發展具有重要意義。

3.2嚴格約束信貸行為，加強銀行貸款的系統風險監管

無論是哪一行業，在市場經濟環境下，政府以及相關部門都應該做好金融監督工作，以維護金融市場秩序。一直以來，我國的房地產企業大多高度依賴銀行的貸款，一些較小的房地產企業根本沒有開發實力，靠搞關系大量從銀行融資貸款進行樓盤開發，一旦市場價格大跌，房子賣不出去，小企業根本無力承擔這么大的風險，房企老板“跑路”違約將嚴重威脅銀行的信貸安全。因此，政府與銀行都應該做好金融監督工作，嚴格約束房企信貸行為，加強銀行貸款的系統風險監管。

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首先，在國內收入的創造方面，房地產經濟十幾年的繁榮歷程創造了遞增的國內收入，這是很多其他經濟領域所難以比擬的。而且房地產商品的豐富使人們的住宅水平得到提升，改善了生活質量。其次，在提供就業崗位方面，房地產經濟創造了數百萬直接就業崗位，此外還有數千萬的農民工直接或間接地從事相關服務。最后，房地產經濟從最初開始發展，在日漸成熟的過程中也暴露出一系列的問題，如銀行信貸風險、征地是否合理、價格是否過高。特別是金融危機的爆發更給房地產經濟敲響了警鐘。通過經驗和教訓的積累，政府也會更加科學地引導房地產經濟，帶動其步入良性循環的軌道。

二、房地產經濟與市場經濟發展的不協調問題

從房地產經濟發展的意義可以看出，因勢利導，增強優勢效應，規避其不利影響尤為重要。在實踐領域，房地產經濟與市場經濟發展的不協調問題主要表現在以下幾個方面。

第一，價格與價值背離引發市場波動。遵循市場規律是市場經濟發展的根本特征。房地產經濟在創造國內收入的同時，也存在一定的價格和價值背離的問題。價格圍繞價值上下波動是正常的，但價格過于偏離價值，就會引發購買行為的波動。從近年來房地產市場價格走勢來看，用“一路攀升”評價并不過分。如果屬于供不應求的結果，是符合市場經濟規律的。然而受到炒房團、開發商非法占地等因素的影響而造成價格增速過快，這與市場經濟持續、健康、穩定發展的目標是有所偏離的。

第二，泡沫經濟帶來的市場波動。房地產經濟在持續創造收入的同時，也存在著泡沫經濟的問題。價格增長越快，價格與價值背離越多，泡沫經濟的風險越大。房地產信貸在銀行信貸業務中占據著相當比例，一旦發生資金鏈嚴重斷裂的行業經濟問題，銀行勢必會受到損失，其他行業也會受到不同程度的影響，市場經濟秩序的維護更加困難。

第三，節能環保的長遠戰略顯現不足。房地產經濟建設與低碳經濟有著緊密的關聯。大量土地資源的占用，如果不能以低碳住宅、環保住宅作為回報，顯然與市場經濟發展的步調是不一致的。但目前低碳、環保住宅的占比仍然不高，開發數量有限。

三、房地產經濟與市場經濟協調發展的對策

針對房地產經濟與市場經濟的不協調問題，為促進兩者的有機融合，政府應制定系統的宏觀調控措施，營造和諧的房地產經濟秩序，切實為市場經濟的發展提供強有力的支撐。

第一，對房地產商品的價格進行合理規制。價格規制并不是要絕對降低住宅價格，而是讓房地產價格與價值更好地吻合，避免價格過多地高于或低于價值。只不過目前的矛盾是價格過高，而金融危機時期，很多房地產企業資金鏈斷裂，也反映出價格偏低對企業的影響。作為宏觀調控部門，政府應當對各個時期的房地產經濟行為做出評估，以判斷其與市場經濟發展的協調程度。價格是房地產經濟領域中尤為突出的一個因素，而且它對行業內其他因素具有關聯性的影響，運用價格規制對市場經濟的穩定發展具有不可或缺的意義。借助政府的價格評估與指導，有助于使房地產商品價格回歸理性，維護行業和市場秩序。

第二，加強房地產市場的金融監管。政府應立足市場經濟發展的目標，對房地產市場的金融秩序予以嚴格的監管，在房地產企業的貸款規模、償債能力、開發進程等實行全面深入的監督，控制商業銀行在房地產領域的信貸業務，調節銀行的資產結構，推動信貸資金向市場經濟發展的朝陽行業流動。為此，政府應大力開展銀行創新改革，使銀行打破傳統的存貸模式，吸引優質資產的注入，規避房地產市場中高風險業務的影響，以服務市場經濟整體發展為宗旨，整合現有業務，逐步增加優質業務的占比，從而有效降低房地產市場的金融風險。

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*年以后，隨著大量外埠資本注資*，該區域房地產格局呈現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業業態于一體。房地產開發不再以某類物業為主，而是深化為產業概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使*的房地產業不能滿足細分市場的要求。*年后，這一局面被打破，*濱江地產及商業地產呈現出積極的發展態勢。*年，*房地產進入了歷年來最火爆的一年。

目前，*房地產呈現出住宅、商業并進的格局，物業形態上以高層為主，投資型物業不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩步上升。

二、*商品住宅發展特征

產品特征：*中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。

價格特征：*城區商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區域。

供求特征：全市商品房銷售項目中，*區域占據了39.54%，*區域樓盤供求基本平衡。

消費者特征：包括公務員、商人、公司職員、企業老總、外來人員等。

產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

文化訴求特征：濃厚的商業、娛樂等都市文化特征。

三、*年(1-6月份)*商品住宅供給和銷售基本分析

(1)商品住宅價格與銷量分析

*區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優美的自然環境等優勢在過去的時間內，房地產開發量居武漢市前列，同其它區域相比，其價格一直呈現出上升狀態，*年(1—6月份)，*住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入*年以后，商品住宅的銷量出現一定程度的下降，*年(1—6月份)，*住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。

從上表可以看出，*區的住宅物業平均價格同整個武漢市的總體住宅物業平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個區域市場來看，高檔樓盤主要集中在*中心城區，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。

*中心區作為武漢市的一個開發熱點，住宅開發力度較大，目前區域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區經濟不斷的縱身發展，房地產業會在其中充當越來越重要的角色。

同時，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。

(2)*商品住宅市場供求關系

1、*年(1—6月份)*商品住房市場總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少

為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在*年以來對拆遷規模進行了壓縮。*年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。

同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。

*作為武漢房產投資的主要區域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3、購房者對*中心城區的住宅偏好度高

億房研究中心的*年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區域偏好主要集中于*中心城區。但受到該區域高房價的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業的人群不得不在別的片區尋求替代品。

4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。

5、今年1-6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120平方米

*年(1-6月份)*的戶型供銷比例統計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到*總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到*總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來說，*90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

四、*各區域住宅市場發展概況

*區目前由*中心區、古田片區、二

七、后湖片區和東西湖區四個區域組成，根據其房地產發展特點，下文將按不同片區對其住宅發展特征進行分析：

(一)*中心區

*年上半年*中心區成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。

從上半年*中心區成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。

出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先*中心區商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰，這也就造成了6月該片區的價格出現小幅回落。

*的發展總是伴隨商業的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于*內環解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預計不久的將來，*內環將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發展態勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區域發展，從而促進整個*中心區的加快建設。

*中心區主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號)

(二)古田片區

*年上半年古田片區成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。

從成交價格情況來看，盡管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

從該區域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發的逐步完成，該片區供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區樓市較為沉寂。

政府對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發展改善了外部環境，區域房地產市場后期發展看好。隨著硚口政府對古田區域的閑置工業用地進行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開發，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環境，為古田樓市的發展提供有力支撐。

古田片區主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號)

(三)二

七、后湖片區

*年上半年二

七、后湖片區成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

從成交價格來看，該片區價格漲幅基本趨于平穩，1至5月穩中有升，6月價格略為回調。受供應量的影響，后湖地區商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅減少，二

七、后湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業巨頭已經確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區，彌補商業配套不足的現實問題。

二

七、后湖片區主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號)

(四)東西湖片區

*年上半年東西湖片區成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。

從成交價格及成交套數來看，東西湖片區今年實現價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。

雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環境好彌補了部分缺失。

篇6

關鍵詞：數學方法；房地產市場；市場調查；市場預測

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）30-0155-02

隨著社會經濟的不斷發展，我國的房地產市場也在不斷地實現突破增長，但是在房地產市場的發展中仍然存在一些風險以及問題，因此房地產市場一般都是利用調查與預測的方式來實現市場的規劃發展，這就在我國的市場經濟發展的指導下有效地實現房地產市場的再發展，同時能夠有效地體現我國的市場經濟利益。

1 房地產市場調查與預測解析

目前我國的房地產市場已經實現了從買方市場轉化為賣方市場的突破，這就在一定程度上造成了房地產市場競爭不僅是在價格上的競爭，而且是在非價格上的競爭，這也是我國的房地產市場競爭在經濟發展下不斷強化的主要原因。市場的營銷信息對于房地產企業來說是發展的關鍵，因此市場的調查以及預測就成為我國房地產企業營銷過程中，實現房地產市場發展的主要依據，筆者根據以往的經驗發現，目前的房地產市場在近五年之內已經發展成為了有計劃有制度的市場營銷化體系，在這一體系中只有利用科學有效的市場調查以及預測手段，才能幫助房地產企業根據自身的發展制定具有可操作性的的營銷模式，同時能夠幫助房地產市場在我國的經濟發展中占有重要的位置。

（1）房地產市場調查介紹。在房地產市場調查的過程中主要包括以下三個環節：首先是在調查的前期進行準備，前期你的準備階段主要是分析經濟對房地產市場的影響以及發展的機遇，這個時候就需要確定房地產市場的具體調查目標、制定詳細的調查計劃、根據自身的發展以及文藝設計調查方案，當然要在調查的過程中對于調查的方式、人員等進行計劃，一般采取的是抽樣式的問卷調查，對調查的數據資料進行詳細的整合，為后期的正式調查做好準備工作。其次是正式調查階段，這一個階段的任務主要是收集資料，同時要對調查人員進行專業的調查培訓，這個環節是房地產市場調查過程中最重要的，因此在這個環節中要保證調查的嚴謹。最后一個環節就是調查的總結，這一環節主要是針對前兩個環節中比較分散的數據進行一下整理，并根據經驗對本次的調查結果進行總結，得出比較科學的結論，同時將結論進行記錄，為營銷策略做出明確的建議。

（2）房地產市場預測介紹。房地產市場預測環節是建立在房地產市場調查的基礎之上，我們在進行預測的時候可以利用已經調查得出的資料預測的信息，當然這一過程中需要利用一定方法以及手段，通過對房地產市場中存在的各方面因素整合分析，對一個階段的房地產市場的發展進行一定的判斷。在一般的房地產市場預測環節主要有以下內容：臆斷預測的目標方向性、收集整合調查資料、選擇預測方法并且建立設施的數學模型、審核預測的結果、總結預測結果。

2 數學方法在房地產市場調查與預測中的應用

（1）數學統計方法分析。數學統計分析是一種描述性的定量性分析方法，這一種方法主要依靠描述以及評價研究對象的數量特點以及基本的變化規律。在這一種數學分析方法中比較常用的方法是有集中數據的變化趨勢分析、分散的程度分析以及數據綜合指數的分析。其中的集中數據趨勢變化的分析是將全體數據中的整合變量的方向性規劃為某一個數據指標上，這一點就成為這一組數據中的核心點，同時可以用它來代表整體的數據發展趨勢。這種集中數據整合的方法有很多種，例如可以算術數據的平均數、中位數以及眾數。分散的程度分析是借助整個數據數列之間變量的變化分散程度，數據的標志性變化的情況是指標的變化越小，平均數的代表程度反而越大，統計方法中的常用統計方法有：數據平均差、數據標準差以及離散系數。

（2）數學解析性分析。關于房地產的調查與預測方面的解析性統計分析方法主要是借助數學理論基礎來進行的，通過對調查預測數據的規律進行深入的解析來定量數據的分析，常用的數學方法有：數據的方差分析、預測的聚類分析以及整合的因子分析等。在數據的方差分析中首先通過分析不同的調查數據來進行整合。在了解了整個調查的數列中自變量對因果變量的影響意義來預測整個調查結果的內容。同時數據方差分析應用的過程中針對一般假定的數據分布，可以選擇相對比較穩定的方差來實現數據的預測。在預測的聚類分析中主要依靠特定的并且有規則的數列數據進行多元統計，整個的多元統計可以根據數量的變化選擇多樣性，在房地產市場的調查與預測中我們一般選擇類聚的形式來進行聚類分析。聚類分析系統主要有：聚類法、動態聚類法、模糊聚類法等。當然隨著計算機技術的不斷發展，數學模型的方式成為了整合因子分析方法的主要依據，例如利用計算機中的SPSS軟件對調查的原始數據進行統計。

（3）數學定量預測方法，在這一種方法中主要依據一元線性的模型建立來實現在數據資料的整合，一方面利用運用數學方法，另一方面結合計算機技術，對房地產的營銷變化做出科學的估計和判斷。數學統計模型是一個相對比較穩定的調查與預測應用，同時比較準確、客觀真實，特別是在中短期的調查與預測中有比較客觀的優勢。

3 結語

數學方法在房地產市場的調查與預測中已經有了很長一段的應用歷史，當然在經濟不斷發展的背景下，房地產市場的發展也會不斷地提高，因此在整個過程中，我們可以通過調查與預測的更新來實現房地產營銷的發展，因此對于數學方法的應用需要不斷的去研究探索。

參考文獻

[1] 徐小慧.應用數學方法進行房地產市場調查與預測

[J].企業導報，2010，（4）：56-57.

[2] 曹瑋.高職高專課程改革的探索—以《房地產市場

調查與預測》為例[J].山東省農業管理干部學院學

報，2012，（4）：34-36.

篇7

中央經濟工作會議對做好房地產市場調控提出了明確的要求。形勢聯系，結合工作，就如何加強房地產市場調控提出幾點初步認識。

一、注重從國民經濟全局審視房地產市場，處理好局部與整體的關系。

房地產市場調控如果單純就市場自身情況進行判斷和決策，而忽視與國民經濟整體的聯系，就會產生“一葉障目，不見泰山”的問題。目前，全縣房地產開發投資占固定資產投資總額的近18%，占我縣生產總值近9%，已成為我縣需求的重要組成部分。無論當經濟繁榮局勢抑制需求時，抑或經濟衰退有待拉動需求時，房地產投資均是重中之重。同時，這次席卷全球的“金融海嘯”充分顯示，房地產市場是重要的資產市場，與信貸、證券等金融市場高度關聯，有關國家金融安全和穩定。

因而，在房地產行業的宏觀調控工作中，要將房地產市場作為國民經濟的晴雨表，摸索出宏觀經濟與房地產市場波動的規律性，實施“逆經濟風向行事”的市場調控，促使房地產市場調控主動為實現經濟平穩較快增長的宏觀經濟目標而服務；要將房地產市場納入金融資產市場統籌考慮，靈活審慎地實施房地產市場調控，盡可能避免房地產市場的大起大落，嚴防房地產價格的劇烈波動傳到至虛擬經濟。

二、注重從民生角度審視房地產市場，處理好發展與穩定的關系。

在推動房地產領域市場化的進程中，市場如果成為住房領域資源配置的唯一手段，雖然大大提升了住房生產、分配、消費環節的效率，但亦造成住房資源向少數人過度集中，而部分低收入家庭住房困難。實踐表明，住房是重要的民生問題。在現代經濟社會中，低收入者難以依靠自身力量達到基本的居住水平，若政府不加以干預，就會逐步演化為社會問題，最終將制約經濟的進一步發展，影響社會的和諧穩定。

因而，在房地產市場調控工作中，要大力推進住房保障，通過非市場化手段解決部分低收入且住房困難居民的住房問題；要保持住房價格的相對平穩，使其與國民收入增長相協調。可以讓一部分群眾能夠通過住房市場解決住房問題、改善居住環境。尤其應引以注意的是，要處理好市場化與非市場化的關系。推進住房保障，并不是要取代住房市場，而是對市場缺陷的一種彌補。市場機制依然在住房領域的資源配置中起基礎性作用，是促進房地產業快速發展的必由之路；住房保障則著力解決低收入家庭的住房問題，是促進住房領域和諧穩定的必然選擇。

篇8

一、引言

城市規劃和房地產開發是城市建設過程中不可缺少的兩項重要工作，隨著城市化進程的加快和城市建設的越來越多，二者的作用越來越凸顯。處理好二者的關系，促進二者協調發展是擺在人們面前的重要任務。為了促進二者協調發展，使其在城市建設中更好的發揮作用，首先得明確二者的概念、特征和關系，知道其不協調的表現，并采取相應的措施，正確處理二者之間的關系，促進二者協調發展，使其在城市化進程中發揮應有的作用，為城市建設和發展發揮更大的作用。

二、城市規劃和房地產開發概述

1、城市規劃。

第一、概念。城市規劃是為了實現城市資源的合理利用，結合城市的發展需要，根據相關的規范，對城市建設的各項活動進行統一的安排和調配。在城市規劃過程中，不僅需要充分了解城市建設的基本情況，還需要具有一定的前瞻性，能夠從城市長遠發展的角度對城市規劃進行展望。近年來，我國城市化建設取得了飛速的發展，它對促進經濟社會發展，提高人們生活水平有著重要的作用。在這樣的背景下，為了更好的實現城市的發展，城市規劃的作用和地位越來越凸顯。

第二、目的。城市規劃的目的是，在認真調查城市地區建設現狀和發展形勢的基礎上，落實城市發展的總體規劃布局，構建合理的城市地區空間發展框架，布局快速交通網絡系統，著重對自然生態地帶、經濟產業發展空間、居住空間、區域性公共服務設施等城市建設的基本要素進行整合，使各項設施合理布局，并劃定城市規劃建設的范圍，明確城市近期規劃發展方向，最終實現城市快速有序和可持續發展。

第三、作用。城市規劃對城市的建設和發展具有重要的作用，具體來說，主要表現在以下幾個方面。第一、促進城市發展和經濟社會發展相適應。進行城市規劃，首要的目的是為當地經濟發展服務，實現經濟發展和城市建設的良性循環。第二、為人們的生產生活創造良好的條件。進行城市建設的目的是為人們服務，而為了更好的進行城市建設，必須發揮城市規劃的作用，以更好的滿足人們的需求。第三、優化城市各項功能。城市的發展是一個連續不斷，不斷完善的過程，城市空間的拓展需要與市政基礎設施的擴展相匹配，建筑物的增長應該與市政基礎設施建設相適應，人們生活水平的提高應該與環境質量的改善相適應，而拓展基礎設施建設，改善城市環境質量，離不開城市規劃，只有加強規劃工作，才能更好的進行市政建設，不斷優化城市各項功能，為人們生產生活創造更好的條件。

2、房地產開發。房地產開發多數是企業或個人行為，它是按照相關的規定，在一定的區域范圍內，進行房地產開發建設的各項活動的總和。房地產開發不僅促進城市的建設和發展，也為人們的生產生活創造了良好的環境，是城市開發建設中的一項重要工作。

三、城市規劃和房地產開發的關系

1、二者相互聯系，密不可分。在城市建設中，二者相互聯系，不可分割。城市規劃往往指導房地產開發，影響房地產開發，而房地產開發在一定程度上也會影響城市規劃工作，促使對規劃進行適當的調整。同時，城市規劃和房地產開發都需要按照相關的規定進行，不能超越相關規范的要求，否則將難以做好這兩項工作，也難以發揮應有的作用。只有這樣，二者才能實現協調發展，共同為城市建設發揮應有的作用。

2、城市規劃規范和指導房地產開發。對于城市規劃區內土地的使用，各項工程的建設，必須按照城市規劃的要求進行，遵守相關的管理規定。市場經濟條件下，房地產開發企業在個人利益的驅使下，可能會忽視公共利益，在房地產開發的過程中，可能會提高建筑密度，占用公共綠地，因此，必須通過城市規劃工作，實現對房地產開發的管理和規范。同時，城市規劃還會影響房地產開發的效益，主要是通過地價來影響。此外，城市規劃還會促進房地產開發，在規劃工作的指導下，房地產開發會有序的進行下去。

3、房地產開發是城市規劃建設的重要內容。指的是房地產開發中的商品房建設是城市建設的重要內容，不管是房地產開發，還是城市建設，都受到城市規劃的管理和約束，都需要納入到城市統一規劃建設當中。只有這樣，才能促進房地產開發和城市建設的有序進行。

四、城市規劃和房地產開發不協調的表現

當前，在一些城市的房地產開發過程中，存在著背離城市規劃的現象，例如，房地產隨意開發、過度開發的現象仍然時有發生。由此帶來的問題是，房地產開發為了提高出房率，壓縮住宅間距，盡可能的增大建筑密度，減少基礎設施的建設面積，綠化、道路等設施被房地產開發擠占，使得居住區的面貌變得單一，相關的配套設備不完善，引起人們的居住環境質量下降，給人們的日常生活也帶來不便。

五、促進城市規劃和房地產開發協調發展的策略

1、在城市規劃過程中需要加強房地產開發的管理。城市規劃中應該增強規劃的超前意識，這樣一來，能夠使房地產開發部門具有一定的時間、物質準備，做好相關的準備工作，更好的根據規劃要求進行房地產開發建設，有利于提高房地產開發效益。同時，各城市還應該制定和完善相關的規章制度，加強對房地產開發的管理工作，使其按照相關規定進行，規劃主管部門也需要履行自己的職責，加強管理工作，促進房地產開發有序進行。

2、房地產開發應該符合城市規劃的要求。房地產的開發需要以滿足城市規劃的要求為前提，遵循相關的法律法規和政府的宏觀調控政策，不能違反規定進行房地產開發。

3、加強規劃部門和房地產商的協同配合。規劃部門需要履行好自己的職責，房地產商需要嚴格遵守相關的規定，同時，加強二者的協調，各自履行好自己的職責，以滿足人們需求，促進城市更好的發展做好自己的工作，實現城市規劃和房地產開發的協調發展。

4、城市規劃和房地產開發應該以促進城市可持續發展為目標。在進行房地產開發的時候，應該結合城市運行的實際情況，圍繞城市發展的總體目標，城市需要什么，就根據具體需要和發展目標進行房地產開發，滿足當地居民消費需求和城市建設需要，以促進城市的可持續發展。

5、城市規劃需要具有一定的彈性，房地產開發企業應該轉變經營理念。市場環境處在不斷的變化之中，為了更好的適應這種情況，城市規劃需要保持一定的彈性，它是指整體規劃布局不發生重大變化，局部地區具有一定的可調整性，提高靈活性，打造具有特色的城市。此外，房地產開發公司也需要創新經營理念，提高經營技巧，創新服務手段，提高自身的核心競爭力。

六、結束語

總而言之，城市規劃和房地產開發是城市建設中的兩項重要工作，今后在實際工作中，我們需要嚴格按照相關的規定，做好城市規劃和房地產開發工作，制定科學合理的規劃方案，重視與當地實際情況相結合，提高規劃的科學化水平。同時，加強對房地產開發的管理，開發企業也要注重創新和轉變經營管理理念，更好的適應城市建設的各項工作，從而更好的進行城市建設，促進城市的發展，為人們的生產生活創造良好的條件。

參考文獻：

[1]李嬌，李秀芝.城市規劃與房地產開發協調發展[J].科技致富向導， 2011（21）

篇9

Abstract: with the constant introduction of regulatory policy, the national real estate market is gradually mature, the state issued on the real estate macro-control policies have been involved in various aspects, such as administration, finance, law, land policy, financial policy and other aspects. Countries in encouraging and support reasonable housing consumption at the same time, curb speculative buying investment, it would increase the ordinary commercial housing and affordable housing supply, increase of differentiated credit policy enforcement to promote the steady and healthy development of real estate market.

Key words: macro-control policy measures for healthy development of real estate industry.

中圖分類號：F015文獻標識碼： A 文章編號：

一、對近期宏觀調控政策的概述

近年來國家連續上調存款準備金率。政策的出臺，給了市場無限的猜想，更有分析認為，上調針對的目標就是房地產市場，屬于密集出臺的房地產調控政策之一。

國土資源部領導表示，截至目前，全國仍有萬公頃閑置土地，其中54%是政府原因造成的，包括規劃調整、土地經濟糾紛造成司法查封等，致使土地不能按期開發。

銀監會領導透露，截至目前，房地產的開發貸款和個人的住房按揭貸款已經占到貸款增量和整個貸款余額的20﹪左右，銀行業非常重視個人按揭貸款當中的風險，并采取了一些措施，著重控制第二套以上的帶有投資、投機性的個人住房按揭貸款和假按揭貸款當中的風險。

二、宏觀調控對房地產業的積極影響

近幾年來，國家對房地產宏觀調控政策出臺頻率之高，調控力度之大，都是前所未有的。從實施效果來看，宏觀調控政策對促進房地產市場健康發展產生了積極影響。

（一）信貸比例管理抑制非理性投資

針對房地產局部、結構性問題，央行及時出臺各種措施，其本質是運用選擇性貨幣政策工具——信貸比例管理和質量管理方法，來實現信貸結構規模調控和防范金融風險的目的。文件還出臺了許多限制性條款，如要求“商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳納土地出讓金的貸款”、“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款”等。

（二）整頓市場秩序提高微觀主體資質

從形式上看，房地產金融風險表現為銀行呆賬、壞賬的增加，但其實質是實體經濟出現了問題。在現代市場經濟中，資本金是企業的立業之本，也是向銀行借款、與銀行共擔風險的基本保證。在我國房地產融資渠道單一的情況下，過度負債帶來金融風險向銀行的集中，由此引發的不良資產將直接危及銀行體系的安全。為此，近期國家出臺了一系列治理整頓措施。

（三）完善了房地產企業的經營

宏觀調控使房地產的資金成本將更高，房地產業將更為成熟，更加產業化。新房貸政策的實施使房地產業的重組、并購將趨于增加，房地產業的集中度有增大的趨勢新房貸政策的實施過程中，海外實力雄厚的房地產企業將趁機擴大市場份額，市場競爭將更趨激烈。

三、某些調控政策對房地產業產生的負效應

（一）、整頓土地市場抑制土地投機

垂直領導和暫停農用地轉用的審批能否從根本上解決土地投機問題仍值得探討。首先，暫停新增城市建設用地的審批是一種事后調節，是對土地市場不良績效與偏差的一種糾正，卻不能對市場產生前瞻性和預防性的影響。其次，調控的效果也十分有限。城市建設一方面靠外延擴張（新增城市建設用地），另一方面靠利用存量土地。當農用地轉向城市建設用地更便捷、成本更低廉時，各級政府和房地產開發企業都有外延擴張的沖動，這也是各城市攤大餅式向外擴張的原因。當外延擴張暫時受阻時，存量建設用地就成了“投機炒作”的香餑餑。土地供給緊縮不僅不能調控存量建設地，而且可能會給消費者一種錯誤的信號：土地供給短缺一房屋供給短缺一土地和房屋價格上揚，而消費者對未來“房價會越來越高”的預期會為一些利益集團所用，加上媒體的誤導，房地產價格便真的走高了。

在我國，政府調控土地市場是為了抑制土地投機和房地產過熱，但結果卻為土地投機帶來了可乘之機，這值得政策制定者反思。

（二）、我國住房價格持續上漲

在國家頒布一系列宏觀調控政策的基礎上房地產調控產生了一定的效果，全國大部分地區房地產的投資扭轉了在03、04年幾年高速增長接近30%的態勢，進入了一個相對平穩的增長區間。06年的時候，房地產開發同比增長是21.8%，但住房價格卻始終居高不下，截止到今房屋銷售價格仍無明顯下降住房市場價格整體仍呈現上升趨勢。這在一定程度上反映了住房市場調控中的實施力度不夠。

（三）、房地產企業的壓力

1、由于銀行按揭貸款比例的上升，對炒房族有一定的壓制作用，客戶持幣觀望，價格上漲緩慢，企業的銷售和融資都將產生困難；

2、由于個人購房門檻提高，壓力增大，抑制了一部分的購房需求；且對于房地產中小企業的項目開發，銀行貸款審批更為嚴格，減緩了資金回籠的速度，對該行業中的中小企業造成一定的資金壓力；

3、在投資資金鏈方面，資金成本的提高直接影響到企業的在建工程，無論對銷售利潤和銷售面積都將產生較大的影響。

四、有效促進房地產市場持續健康發展的建議

篇10

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

引言

受到多方面因素影響，建設總量持續提升的房地產開發項目工程并不具備系統且規范的施工現場管理標準，施工現場管理工作的開展在設計管理、進度管理、質量管理以及成本管理等各個方面呈現出了較為明顯的不足與缺失，以上問題不僅導致房地產開發項目工程建設困難重重，最終也使得整個房地產市場發展受到不利影響。基于此，如何對房地產開發項目工程施工現場管理工作存在的問題進行分析，探求與之相對應的解決方案，才是引導并規范房地產開發項目工程發展方向的核心所在。本文試對做詳細分析與說明。

一、現階段房地產開發項目工程施工現場管理存在的問題分析

1.設計管理存在的問題分析：在房地產開發項目工程日益向著系統化、集成化以及規模化方向發展的過程當中，房地產開發項目設計單位所承接的設計任務也更為復雜與集中。與此同時，受到房地產開發商對于整個房地產項目建設周期的迫切性要求，設計趕工的情況屢屢發生。房地產開發項目設計人員未能夠深入到施工現場對項目建設方案進行設計規劃，所提交的設計方案與項目建設現場實際情況之間存在較為明顯的差異，進而導致后期實際施工中有關設計方案的糾正問題過于頻繁，最終無法確保項目建設周期與建設質量的可控性。

2.進度管理存在的問題分析：現階段房地產開發項目工程現場進度管理工作面臨的最突出矛盾在于：項目實際施工進度與開發計劃進度之間的不協調性，實際施工進度嚴重滯后于計劃進度，由此勢必會造成房地產開發項目建設周期出現不必要的延長。與此同時，存在于房地產項目各開發商部門機構之間的協調性不強問題始終比較嚴重，導致大量在施工現場進度管理過程中出現的問題無法得到及時且有效的溝通，從而致使整個工程施工現場管理流于形式。

3.質量管理存在的問題分析：現階段存在于房地產開發項目工程現場質量管理過程中的問題主要可以歸納為以下幾個方面：首先，項目施工作業人員為圖一時的方便，在實際施工過程中未能夠以具體的施工方案圖紙為依據，嚴格遵照各環節施工標準及規范進行施工作業，為項目工程后期運行埋下嚴重的質量隱患；其次，房地產開發項目施工監理單位作業人員自身的監督管理職能無法得到有效發揮，現場施工環節中進場材料主觀性的偷工減料問題仍然普遍存在，對整個項目工程經濟效益的實現造成了極為不利的影響；最后，現場施工作業人員自身安全意識及施工技能水平層次不齊，施工單位未執行“一人一崗、一人一證”上崗制度，并且未針對現場施工作業人員，特別是關鍵施工環節作業人員及基層員工進行定期且系統的在崗培訓工作，從而導致項目工程施工工藝及工序混亂。

4.成本管理存在的問題分析：不健全的成本管理措施及實施體系是現階段房地產開發項目工程現場成本管理所面臨的最典型問題。此問題集中表現在以下兩個方面：一方面，不健全的成本管理措施及實施體系會導致房地產開發項目建設單位在建設施工合同的談判及簽訂環節不夠嚴謹，成本管理環節相關條款存在較多不利的漏洞，從而導致后期項目工程建設階段的工程變更難度加大，項目索賠執行困難，最終致使整個房地產開發項目工程成本盲目擴大；另一方面，不健全的成本管理措施及實施體系導致房地產開發項目成本核算缺乏系統化的監督制度提供保障，由此引發項目成本管理可控性下降，最終致使浪費嚴重。

二、房地產開發項目工程施工現場管理及組織協調問題的解決方案

1.設計管理存在問題的解決方案分析：我們知道，設計管理階段的方案設計規劃、施工圖紙設計制定可以說是整個項目工程施工現場管理的前提所在。一般情況下，房地產開發項目所涉及到的設計工作并非由一個設計單位獨立完成的，整體設計方案的確定往往需要各設計單位之間高效的溝通與聯合實現。從這一角度上來說，房地產開發項目工程設計管理應當在設計單位之間構建良好的溝通體系，協調各個設計單位在房地產開發項目工程建設整體方案設計中的位置與智能，確保設計工作的內在關系，確定設計方案的提交時間，確保項目工程能夠有效開展。與此同時，房地產開發項目工程設計單位應當進行系統化的跟蹤服務，對項目建設現場實際情況進行勘察與分析，確保出圖質量，確保內審有效，從而確保設計管理整體質量的穩定性。

2.進度管理存在問題的解決方案分析：進度管理工作是房地產開發項目工程施工現場管理的基礎所在，針對項目建設進度進行合理的控制與管理是進度管理的主要工作內容，通過對項目建設進度的合理控制確保實際施工進度與計劃進度之間的協調性，在確保進度可控與合理的基礎之上兼顧工程質量的穩定提升。與此同時，進度管理還應當關注施工現場所涉及材料、人力以及物質的高效整合與組織。從這一角度上來說，現場作業人員應當制定結合工程實際的進度計劃，以合同管理相關條款為切入點對施工單位計劃進度的執行力度作出合理控制，從而不斷提高進度管理的整體水平。

3.質量管理存在問題的解決方案分析：質量管理工作是房地產開發項目施工現場管理的重點所在。可通過以下幾方面措施提高質量管理綜合水平：①.強化施工施工現場管理力度，對各工序施工標準進行系統歸納，以此為依據規范施工行為；②.在發現監理單位監督管理職能履行存在缺失的情況下，應以經濟處罰為手段對其進行改進與完善；③.特別關注施工單位現場作業人員的崗前培訓與在崗培訓作業，重視技術交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規范性。

4.成本管理存在問題的解決方案分析：成本管理工作是房地產開發施工現場管理的保障所在。建設單位應當組建一批高素質高技能的成本管理工作人員，確保成本核算工作開展的規范性，并且深入施工環節各階段各工序，以健全的成本控制制度為手段確保成本管理的有效性與靈活性，在確保項目施工質量一定的基礎之上，對總成本開支進行合理的控制。

結束語

城市化建設規模的逐步發展與擴大帶動著房地產開發項目走向嶄新的發展階段。房地產開發項目工程建設質量的保障關系到社會大眾物質與精神生活需求的滿足，關系到國民經濟的穩定發展，關系到現代經濟社會的優化與完善。施工現場管理工作的有效開展是提高房地產開發項目工程建設質量與建設效率的最直接也是最有效途徑。本文通過對房地產開發項目工程施工現場管理存在問題的分析以及解決方案的探究，論證了施工現場管理的必要性與重要性，希望引起各方關注與重視。

參考文獻：

[1]丁烈云.李斌.房地產市場預警調控系統的構筑技術要點及流程設計.施工現場管理[J].系統工程理論與實踐.2002.22.（04）.58-62.68.