導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇物業管理稅收政策，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

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進一步明確合同能源管理項目企業所得稅優惠政策

實施節能效益分享型合同能源管理項目的節能服務企業，符合規定條件的，可享受企業所得稅“三免三減半”優惠政策。依據現行企業所得稅優惠原則，該類項目應具備查賬征收條件，實行核定征收的不得享受優惠政策。

對節能效益分享型合同期短于定期減免稅優惠期的處理問題，按照孰低原則，規定對效益分享期短于6年的，可以按合同約定的實際效益分享期享受上述定期減免稅優惠。

110號文件第二條第（二）款第2項規定“能源管理合同期滿后，節能服務公司轉讓給用能企業的因實施合同能源管理項目形成的資產，按折舊或攤銷期滿的資產進行稅務處理”，按照應稅收入與稅前扣除匹配的原則，避免這部分資產因稅法規定折舊或攤銷年限大于合同約定管理年限而未折舊期滿或攤銷結束，77號公告規定部分資產的折舊或攤銷年限，應與合同約定的效益分享期保持一致。即，有關投資項目所發生的支出應按稅法規定作資本化或費用化處理。形成的固定資產或無形資產，應按合同約定的效益分享周期計提折舊或攤銷。

對于在合同約定的效益分享期內發生的期間費用，77號公告規定了合理分攤的具體辦法。即，期間費用的分攤應按照投資額和銷售（營業）收入額二個素計算應分攤比例，二因素的權重各為50%。

77號公告還明確，享受企業所得稅優惠政策的項目應屬于《財政部 國家稅務總局 國家發展改革委關于公布環境保護節能節水項目企業所得稅優惠目錄（試行）的通知》（財稅[2009]166號）規定的節能減排技術改造項目，包括余熱余壓利用、綠色照明等節能效益分享型合同能源管理項目。

合同能源管理項目優惠實行事前備案管理

節能服務企業享受合同能源管理項目企業所得稅優惠的，應向主管稅務機關備案。涉及多個項目優惠的，應按各項目分別進行備案。節能服務企業應在項目取得第一筆收入的次年4個月內，完成項目享受優惠備案。辦理備案手續時需提供以下資料：

（一）減免稅備案申請；

（二）能源管理合同復印件；

（三）國家發展改革委、財政部公布的第三方機構出具的《合同能源管理項目情況確認表》，或者政府節能主管部門出具的合同能源管理項目確認意見；

（四）《合同能源管理項目應納稅所得額計算表》；

（五）項目第一筆收入的發票復印件；

（六）合同能源管理項目發生轉讓的，受讓節能服務企業除提供上述材料外，還需提供項目轉讓合同、項目原享受優惠的備案文件。

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1引言

我國政府早在2009年就開始了對企業實行了增值稅的改革方案，“營改增”和以往的稅制相比，有了進一步的完善，在各個方面都進行了調整。物業管理企業作為重要的市場經營主體，其納稅籌劃方式也發生了比較大的變化，從而為納稅主體提供了更為廣闊的選擇空間。作為物業管理企業，在中國的城市建設以及管理當中有著舉足輕重的地位，在稅制改革后，物業管理企業如何衡量利弊得失，提高企業的經營水平是所有企業領導面臨的一項艱巨的任務。所以說，把物業管理企業作為“營改增”稅收籌劃的研究對象，探索物業管理企業在增值稅納稅籌劃方面存在的問題以及改進的方向，為物業管理企業的增值稅納稅籌劃提出切實可行的建議和方法，幫助物業管理企業在合法納稅的前提下，靈活的運用稅收政策適當的減輕物業企業的稅負承受壓力，同時又能體現依法納稅的原則。

2“營改增”后物業管理企業稅收籌劃關注點存在的問題分析

2.1租賃涉及費用不夠明確

對于物業管理企業而言，通過房屋的租賃必然會發生水電費、清潔費等費用，這些費用一般屬于物業管理企業日常的費用收入，不屬于租金內的收入，因此物業管理企業在進行“營改增”籌劃時，必然要把這種情況考慮進去，這涉及一個真實合法憑據的問題，也是票據唯一無法進行分割的，對于物業管理企業在實踐中，物業管理企業如果把租金收入和日常的租賃收入的費用都納入到“營改增”的籌劃中，會增加企業的稅收成本，因此必須把租賃涉及費用進行明確。

2.2稅收籌劃制度不健全

物業管理企業由于涉及的費用比較廣泛且項目繁多，例如租金、水電費、管理費、清潔費、垃圾處理費、停車費等等方面的費用收入，這些費用盡管屬于收入，然而物業管理企業為了提供更好的服務，也要花費用去維修和支付人工成本，因此導致一些物業管理企業在進行“營改增”后的稅收籌劃時，沒有把需要排除的項目忽略，進而增加了物業管理企業的稅收成本。因此必須對稅收籌劃制度進行完善，明確物業管理企業所要承擔的費用范圍。

2.3缺乏稅務籌劃專業知識和稅收法律意識

物業管理企業如我國大部分企業一樣在稅務籌劃方面處于起步階段，稅務申報過程復雜，加之物業管理企業的特殊性，既有著房地產行業的性質，又有著服務行業的性質，而一般的財務人員很難理清其中的關系，導致一些物業管理企業在稅收籌劃意識淡薄，抱有僥幸心理。另一方面，物業企業的財務賬目比較繁多，且需要很強的配合性，導致稅收籌劃人員在進行相應的工作時，出現很大的不適應性。此外，一些稅收籌劃人員，對于稅收政策未及時的關注和不了解其中的變動，盲目按照舊慣例納稅，導致多繳了一些費用，增加物業管理企業的運營成本，這一系列因素造成物業管理企業在稅務籌劃方面遇到諸多問題難以解決，阻礙物業管理企業經濟收入的提高和長遠發展。

2.4物業管理企業缺乏合理運用納稅籌劃的工具與方法

物業管理企業主要對租戶進行租金收入，水電費代收以及維修費用的支出，因此其收入結構相對簡單，然而一些物業管理企業實行的還是傳統的稅務籌劃工具與方法，不能與時俱進，對于稅收籌劃也不夠了解，物業企業作為物業管理和運營的提供者，其租金和物業收入一般比較固定，但是卻沒有引入計算機稅務軟件等工具和進行稅務籌劃，不僅降低了效率，而且會計手算的方法，導致一些細節性的費用比較容易出錯，例如水電費和維修方面的費用。

3物業管理企業完善“營改增”稅收籌劃的措施

3.1明確租賃涉及費用

物業管理企業的收入來源主要是租金收入、管理費以及水電費、停車費、清潔費等費用，部分收入雖然也進入了物業管理企業的賬戶，但是從實質上看，物業管理企業對于有些費用只是起到代收的作用，例如水電費分別由供電部門和水務部門收取，不能把這部分費用作為增值稅的一部分，因此物業管理企業要明確哪些費用收入屬于可納入增值稅的范疇，哪些費用不屬于增值稅的范疇，這樣才能更加地規范物業管理企業的增值稅改革后的納稅籌劃行為。

3.2物業管理企業要建立完善的稅務籌劃制度

物業管理企業由于既涉及房地產，又屬于服務性企業，因此必須建立起完善的稅務籌劃制度，通過物業管理企業內稅收籌劃制度，明確物業企業增值稅納稅范疇，并且嚴格執行到位，落實到具體責任人身上。如果物業管理企業的稅務籌劃制度存在問題，且無法得到落實，那么不僅導致物業管理企業在納稅方面存在極大的風險，而且也不利于物業管理企業的穩健發展，物業管理企業必須依據自身的實際情況完善稅務籌劃制度。以隸屬于萬科集團的萬科物業為例，在2016年全面“營改增”實施后，就早已根據之前的增值稅草案進行了稅務籌劃小組的組建，建立了相應的稅務籌劃制度，極大地降低了萬科物業的經營成本，提高了企業效益。

3.3加強物業管理企業在稅務籌劃的專業知識和法律意識

物業管理企業要從領導到員工意識到稅務籌劃的重要性，有意識提高財務人員專業技能和相關知識以及業務流程，使全體員工熟悉稅務相關政策和法律法規，才能為物業管理企業在稅務籌劃方面更好的做出方案，以減少企業經營成本。物業管理企業要加強對員工對于本行業的稅收籌劃能力培訓，提高稅收籌劃人員對稅收籌劃工作能力，尤其是對租金收入以外的其他收入進行合理合法的規避，此外還要讓員工學習相關稅務相關政策法律，從思想上認識到稅務籌劃對提高企業綜合競爭力的重要性，才能把稅務籌劃與風險管控工作提高到必須執行的高度。

3.4物業管理企業要積極引入科學的工具和方法進行稅務籌劃

物業管理企業是屬于服務類型的，還存在稅收籌劃的空間，但其業務結構相對簡單，不必專門引入稅收策劃人才。因此，物業管理企業要加大對于稅務籌劃的投入，可以在必要時考慮與專業的稅務師事務所合作，把稅收籌劃進行外包，以此降低稅收成本。另外，對于一部分有實力的物業管理企業，也可以考慮引入專業的物業管理軟件，可以有效地提高稅收籌劃人員的工作效率，比如通過稅務籌劃軟件的計算，物業管理企業就要根據自身的經營情況選擇適合自身的納稅主體。此外，物業管理企業作為租金收入和管理費為主要來源的企業，增值低，適合作為一般納稅人，避免從高適用稅率。

4結語

綜上所述，物業管理企業面對的市場競爭壓力也在不斷地增強，稅務籌劃對于物業管理企業而言必須盡快進行，只有與時俱進，加強稅務籌劃意識，建立稅務籌劃團隊，增強稅務籌劃能力，才是物業管理企業在巨大市場競爭壓力下應當突破的地方。“營改增”后的物業管理企業在具體稅務籌劃過程中，不僅面臨著很多方面嚴峻的問題，且沒有及時關注“營改增”后的各項政策，導致物業管理企業按照營業稅的項目進行納稅，無形中把物業管理企業的稅負增加了。因此，物業管理企業要在“營改增”改革后，全面完善內部的稅收籌劃方案，以適應經濟發展形勢和我國的稅收政策。

參考文獻

[1]李娟.“營改增”下建筑企業納稅籌劃的策略[J].中外企業家，2017(18).

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二、物業管理公司的稅務風險分析

隨著市場競爭日趨激烈，物業的收費水平明顯較低，同時國家也沒有指定完善的扶持政策，從而造成了行業稅收壓力過大等一系列稅務風險問題，對公司的經營與發展造成嚴重制約，總體來說，物業管理公司常見的稅務風險問題主要包括以下幾點：

(一)物業管理公司的稅率偏高

物業管理行業現階段仍歸為服務行業，即5%的稅率，但這就與其它行業普遍的3%稅率高出兩個百分點。但從物業管理業的利潤來看，其經營利潤遠低于其它服務行業，因此將其稅率設置為5%顯然是不合理的。這種過高的稅率，卻相對較低的利潤顯然是制約物業管理行業發展的重要稅務風險問題，極大增強了物業管理公司的生產壓力。我國物業公司大多處在發展的初期起步階段，利潤空間也相對狹小，加上過高的稅率，以及國家未制定相應的稅收扶持政策，綜合這些因素，直接導致了我國超過40%的物業公司都處于非盈利的經營狀態。

(二)物業管理收費模式所帶來稅務風險

物業管理行業的營業稅主要是根據企業營業額來進行計算征收的，營業額主要為管理收費模式下所取得的物業服務費。物業服務費包括物業服務的支出與酬金兩個部分，收費標準通過“支定收”模式進行設定，這都有顯著的行業性質。物業服務支出也具有代收性質，同時還用在清潔維持、綠化、秩序維護以及房產設備維修養護等方面，所以這種性質較強的服務支出不應歸于稅基之中，但在實際中，卻被歸入于稅基中，這無疑一定程度上增強了稅收負擔。

(三)重復征稅問題

在社會分工日益精細化的今天，很多物業管理公司都實施了專業分包制，很多技術性強的工作必須有專業人員完成，但很多物業公司往往不具有這些專業技術人員，例如國家法律法規中明確規定電梯、消防等工作必須委派專業單位進行操作。這樣一來，就會出現物業公司與分包公司的利益分享，從而存在一定的重復征稅風險。物業管理公司應當在開展營業稅審報的過程中，先減去外包服務支出，以余額來計算營業稅。但目前物業管理公司在計征營業稅的過程中，并沒有扣減外包服務這一環節，而是進行收費的全額計征，這樣一來，就造成了嚴重的稅務重復征收現象。

三、物業管理公司的納稅籌劃對策

(一)優化公司內部環境除呼吁國家相關部門制定合理的稅率、制度以及扶持政策外，為有效規避稅務風險，物業公司應當不斷優化自身的內部環境，強化財務管理水平，提高相關人員職業素質，能夠充分且深入地研究國家稅收政策，以過硬的財會管理能力，作為規避稅務風險的有力支撐。

(二)充分利用優惠政策合理避稅

雖然目前我國稅務部門沒有專門針對物業管理公司制定科學合理的稅率及制度，但我們可以利用現有制度實現合理避稅、減稅。例如國家規定如果服務型企業退役士兵占總就業人數的30%以上，并簽署至少一年的勞動合同，經由縣級以上政府認定，再由稅務部門審核，企業可在三年期限內實現營業稅、城建稅、所得稅、教育附加以及所得稅等稅收項目的免征。因此物業管理企業可充分利用這一優惠政策，在人員錄用時，盡量向這一指標靠攏。

(三)大程度分攤費用減稅法

費用的分攤指的是物業管理公司在能夠保證必要費用正常支出的前提下，將使費用攤入成本時盡可能地最大攤入，從而實現最大限度的避稅。可縮短固定資產的折舊年限或用加速折舊法對固定資產折舊；此外公司還可提升壞賬準備金提取比率，因壞賬準備金需要計入到管理費用中，減少利潤，可縮減所得稅。

(四)利用合同合理避稅

除利用現有制度與費用分攤的方式外，還可以采用通過合同進行合理避稅的辦法。例如如果租賃合同的租金稅率高，可以采用將合同分為租金與管理費的形式，那么稅率會相對降低些。此外如果合同為場地使用費，那么也可以開服務發票，使稅率降低。總之，利用合同進行合理避稅也是物業管理公司進行納稅籌劃的有效措施之一。

(五)轉移定價避稅

這種方式指的是企業在利潤的轉移的經營活動過程中，所交易的產品或服務沒有根據市場價格進行交易，而是以企業間利益作為衡量自行定價的方法。通常使用在稅率有差異且存在關聯性的企業，例如某一物業管理企業將小區綠化養護工作分包給其下設的分公司負責，這筆養護費物業管理公司作為成本列支沖減利潤后按25%的所得稅率繳稅，而分公司只按5%的營業稅率繳納營業稅，由此可看出實際向分公司支付的綠化養護費標準越高，公司所上繳的所得稅費用也會隨之降低，物業管理公司可利用此種方式減少稅負。

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因為物也公司的收費標準是建立在提供相關服務基礎上，因此，業主與物業部門常因服務糾紛而發生欠繳物業費情況。由于物業費需要繳納營業稅，于是一些物業公司就按照實際收到的物業費繳納營業稅。而按照“收付實現制”核算收入，這無疑是錯誤的。

無論是《企業會計準則》還是《企業會計制度》都規定了“企業的會計核算應當以“權責發生制”為基礎”這一原則，同時，財政部對物業管理企業營業收入的確認也有規定“企業與業主委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。”由此可見，作為物業公司的主要收入——物業費收入，應當按照“權責發生制”原則及相關規定，在物業合同規定的付款到期日確認營業收入實現。但很多物業管理公司對于收入是按照“收付實現制”確認收入，即只有實際收到物業費才計入收入，而費用卻往往是采用“權責發生制”記賬。由此產生的直接后果就是營業稅、企業所得稅計算不準確，少繳稅款。

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近年來，隨著我國市場經濟的迅猛發展，服務業作為我國第三產業中的主要組成部分在國民經濟發展中的作用越來越大。伴隨著我國財稅制度改革的科學化發展，“營改增”是我國流轉稅制的又一次重大改革，它的改革對于促進第二、第三產業的融合起到了積極的作用。從“營改增”試點的實行情況來看，對一些行業的影響較為明顯，很多企業和行業的稅負得以下降，真正提升了企業的財務績效水平。隨著我國財稅體制改革的深入，“營改增”的實施主要是為了實現我國服務行業稅負的整體下降，為全面推進服務業的健康發展奠定基礎，為促進產業結構的優化升級創造條件，為更好地轉變經濟發展方式提供保障。在“營改增”前，企業征收的營業稅是無法進行抵扣的，這就造成我國一些稅收項目存在交叉征稅、重復征稅的現象。我國在這一大環境下進行稅收體制改革，恰如一縷春風吹進企業，企業在減負同時也使廣大消費者獲得了更多的實惠。就目前我國稅制改革的發展狀況來看，此次改革是流轉稅制的創新與發展，是全面推動增值稅快速變革的助推器。從“營改增”的改革內容來看，不是簡單的稅務管理或財務會計核算處理改變，而是會影響企業管理多方面的重大變革，將對企業的組織結構、業務模式、資質管理、供應商選擇、管理環節、管理流程等帶來一系列重大影響和挑戰。如何在物業管理行業中實施“營改增”？如何做好應對“營改增”帶來的影響措施，這就是我國物業管理行業必須要正視和思考的問題。

一、“營改增”的實施對物業管理行業產生的影響分析

目前，隨著我國市場經濟的不斷發展，各項改革與發展都得到了順利實施。“營改增”作為稅制改革中的一項重頭戲，不僅有助于企業稅負的降低，更有助市場經濟活力的完美釋放，這對我國物業服務行業的健康發展有著極為重要的意義。在具體的實施過程中，“營改增”的實施對物業管理行業的影響也逐漸凸顯出來。

（一）從長遠看促進了物業管理行業的進一步持續發展

“營改增”的實施，是物業管理行業發展歷史上的一次重大事件，它對于推動我國經濟結構調整、大力發展現代服務業為主的第三產業有著極為重要的意義。目前，我國物業管理服務業中，對于物業管理的收費并未形成良好的、有序的、完善的價格機制，再加之物業服務行業的稅率偏高，導致物業管理行業的整體稅負較高。在實施“營改增”后，企業進入了增值稅管理體系中，這對于進一步提升、規范財務核算水平提出了更高的要求。在新形勢下，物業管理行業為了盡快適應“營改增”帶來的沖擊和挑戰，必須在內部管理與控制上下功夫，全面擴大市場的規模，采取集約化經營與精細化管理相結合的方式，以應對新形勢下的物業管理企業的變化。另外，“營改增”的實施，有效解決了重復征稅的問題，完善了抵扣范圍和稅率，對于促進行業結構的調整、促進產業的升級與轉型奠定了基礎。因此，站在長遠發展的角度來看，隨著“營改增”實施后抵扣鏈條的逐步延伸和拓展，物業管理行業中的可抵扣項目會不斷增加，由此帶來的減稅效應的范圍也會不斷擴大，從而為更多的企業提供減負優惠。可見，“營改增”的實施將在很大程度上促進物業管理行業的長遠、可持續發展。

（二）從短期看物業管理企業稅負不降反增

自從我國稅制改革開始后，我國一直沿用的是13%和17%的增值稅稅率。“營改增”的試行與實施增加了兩檔稅率，即：6%和11%。在“營改增”前，物業管理企業繳納的是稅率為5%的營業稅，“營改增”后，物業管理企業繳納的是稅率為6%的增值稅。在物業管理企業中，由于企業的特殊性，其經營成本中所占比例最高的就是人工成本，占到經營總成本的70%左右，這些成本是不能產生進項稅額的，再加之稅率的提升從而增加了企業的稅負。可見，在短時期內，物業管理企業的稅負將會出現不降反增的現象。但是，如果能夠對保障房物業和商品房物業分別按照3%和6%的稅率征收，并享受原有的國家規定的稅收減免政策，如果再加上“營改增”財政專項資金補貼，那么在今后較長一段時期內，物業管理行業稅負增加的現象將會得到改觀。

（三）對物業管理企業的財務管理上的影響

在“營改增”后，物業管理行業納入到增值稅的體系中，這對物業管理行業是一個新的挑戰，對物業管理行業進一步規范自己的財務制度、統一核算口徑、保證財務統計數據的真實完整，保證財務信息的真實準確等財務管理行為有著積極的促進作用。另外，“營改增”的實施避免了重復征稅的現象的發生，彌補了征稅中存在的漏洞，全面擴大了稅負效應。這對物業管理行業擴大市場規模極為有利。

二、物業管理行業實施“營改增”的有效對策研究

（一）積極進行前期市場調研

這就要求物業管理企業必須根據自己的實際情況和行業特點成立專門的“營改增”專門領導小組，做好前期調研和各種準備工作。例如：企業可以針對本企業前3年的營業稅的上繳情況進行市場調研，并對未來3-5年的行業發展和營改增的影響進行科學地預測，制訂增值稅內部控制體系和工作流程，建立增值稅全流程跟蹤管理制度。再例如：對于企業在經營管理中存在的薄弱環節進行整改，全面夯實、規范經營管理中的基礎環節，為行業轉型與發展奠定基礎；企業根據實際情況研制出本企業的“營改增”具體應對方案，最好對相關數據的測算，爭取在合法、合理的范圍內爭取稅收優惠和國家的財政支持，以便進行更好地稅收籌劃。

（二）進行完善的稅收籌劃

物業管理企業在“營改增”的過程中應正確解讀國家的相關稅收政策，提前應對和防范營改增后可能帶來的經濟風險和稅務風險，并提前進行稅收籌劃。例如：對于小規模納稅企業而言，應盡量通過酬金制的收費模式來規避經營風險的發生；對于一般納稅人企業而言應該盡量通過包干制的收費結算形式力爭在國家允許的政策和法律范圍內少繳稅，在降低企業稅負的同時正確處理好企業的各項納稅事項，幫助企業更好地規避不必要的稅收風險。

（三）合理安排資產購入的時間

有的物業管理企業在激烈的市場競爭中處于優勢地位，因此，在與供應商進行談判時有較強的議價能力。因此，企業一定要選擇好固定資產購入的時間。如果企業不能夠及時進行籌劃而是被動適應經營的需要，那么企業也就無法得到全面發展。物業管理企業在采購固定資產時一定要注意：購進項目的資金占用情況、庫存管理費用的情況，市場價格的風險。面對變幻莫測的市場經濟，物業管理企業必須選擇恰當的購貨時間，這對企業進行稅收籌劃十分必要。

綜上所述，對于物業管理企業而言，進行“營改增”是一項全新的重大事件，各物業管理企業必須正確面對，抓住機遇，積極采取有效的應對措施，為促進我國物業管理行業向著規范化、科學化、合理化、信息化的方向發展奠定基礎，為使我國物業管理行業能夠在市場經濟的大潮中盡快適應發展的需要創造條件。

參考文獻：

[1]吳鴻根.營改增對物業管理行業的影響及對策[J].上海房地，2014（05）：46-47.

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我國從九十年代開始了營業稅和增值稅并行存在和征收的稅務制度，但是隨著經濟全球化加速發展的大背景和我國社會主義市場經濟的不斷發展，尤其是加入WTO后與世界經濟接軌的程度不斷加深，新經濟形勢下，各種貨物和勞務之間的分界線已經越來越不明顯，兩種稅種同時征收的稅制已經嚴重阻礙了我國經濟的發展，對我國經濟走向世界也產生了不利的影響。與此同時，我國在稅制征收中也存在固有的制度缺陷，稅制體系的改革勢在必行。當前階段物業管理行業的稅負偏高，兩種稅種同時征收并存的局面讓物業管理行業更是難以拓寬發展領域，對其物業管理行業松綁，使其稅負更加公平合理是當前亟需解決的問題。在此背景下，企業開始進行“營改增”的改革。

一、“營改增”對物業管理公司影響的淺析

這幾年隨著“營改增”在我國不斷的發展和完善，2016年作為“營改增”的收官之年，怎樣使物業管理企業面對新的發展環境，克服掉負面影響，比如短期內稅負會較大幅度的上升等問題，還需要全面的梳理其影響，做好應對稅制改革后降低負面影響的工作，稅制平穩的過度，這是物業管理企業在稅務方面工作的關鍵點。“營改增”對我國物業管理公司帶來的影響主要有以下幾點。

(一)“營改增”能促進物業管理公司的可持續發展

我國“營改增”的稅制改革的實施對推動我國經濟結構的調整、推動物業管理的現代化發展有著重要的意義。但是現行的物業管理收費尚未形成制度化、規范化的體系，導致物業管理企業出現稅負過重的現象。“營改增”實行后，物業管理行業將進一步加強內部管理，解決兩稅種并存征收時，抵扣混亂，抵扣鏈存在斷層而導致稅負加重的弊端。從企業長遠發展看，“營改增”稅制的實行使得企業稅收更加統一，抵扣鏈條斷層混亂現象逐步消失，可以抵扣的進行稅額大幅度增加，減少企業的負擔。因此，實施“營改增”后很明顯的提高物業管理行業的持續經營水平。

(二)“營改增”對物業管理公司利潤增減變動的影響

“營改增”的稅制改革在短期內物業管理企業的稅負會出現不降反增的反常現象。對小規模納稅來說，稅率下降的情況下，增加了企業的利潤收入。但是對大多數一般納稅人來說是很大不同的。首先從制度本身講，我國此次“營改增”在增值稅稅率的基礎上又增加了11%和6%的兩檔稅率。直接結果是物業管理公司從原來5%的營業稅稅率，更變為6%的增值稅，一定程度上會導致企業利潤的減少。此外，不容忽視的一點是由于物業管理企業的營業成本中，絕大比例的成本由固定成本和人工薪酬為主的勞務成本，這些成本是不可能產生進項稅額的，這就導致了公司可抵扣的進項稅額相當少，雙重作用之下，物業管理公司短期內稅負會出現不降反增的現象。典型的例子是，物業管理企業保安、保潔人員的工資支出，食堂購買蔬菜等農產品難以獲取增值稅進項稅的專項抵扣等都會在短期內增加公司的支出，對公司的利潤產生一定的影響。

(三)“營改增”能夠提高物業管理公司的財務管理

實施“營改增”稅制改革后，這對進一步規范物業管理企業的財務核算和監督體系統一、統一財務核算口徑、提高物業管理公司財務批露報告數據的真實可靠性等行為有著正面的作用。在進行稅制改革后，物業管理公司面臨的重復、混亂征稅現象被解決，填補了征稅漏洞，簡化了財務核算，讓給多企業獲利，尤其是物業管理公司這種微利企業。此外，“營改增”的實行也對加快了調整物業管理行業的產業結構，擴大市場范圍起著舉足輕重的推動作用。

二、物業管理公司實施“營改增”稅制改革后的建議和對策

(一)積極的做好稅務籌劃，為合理合法避稅提供參考和建議

物業管理公司在實施“營改增”的過程中，必須及時了解和把握相關的稅收政策的變動，提前基于政策法規進行合理有度稅收籌劃。首先，稅收籌劃要立足于本企業，著眼于本企業的實際經營活動，由專門的財務工作人員進行全局統籌規劃。主要做到以下幾點。首先要明確自身的定位，是小規模納稅人還是已經達到一般納稅人的認定標準。針對不同的納稅人，采取不同的策略。比如：對于小規模納稅企業，務必采取以酬金結算的收費模式來降低納稅的數額，相反對于一般納稅人，則采取包干、轉包的模式來減少稅額的支出，在采取不同的策略的時候一定要在國家法律法規的范圍內爭取最大額度的稅收優惠，不可逾越法律的紅線，造成企業和國家利益的流失。此外，還需要合理劃分收入，因為不劃分收入將從高稅率征收，造成很多不必要的稅負。與此同時，要合理的安排公司的經營活動和經營事項，選擇合適的供應商和服務對象，爭取更多的增值稅進項稅額的抵扣限度。

(二)物業管理公司要加大對增值稅專用發票嚴格管理的力度

加大對增值稅專用發票的管理是順利實行“營改增”的前提，票據是增值稅繳納、抵扣的有力合法的憑證，這就對財務人員提出了較高的要求，企業財務人員務必要嚴格遵守我國對增值稅征收的相關法律規章。此外，務必加強對增值稅專用發票的嚴格管理，嚴格增值稅專用發票的獲取、流通、銷廢，依據企業有關制度進行。比如：對虛假增值稅專用發票要及時向相關部門揭發，丟失增值稅專用發票的需立刻向稅務機關做備案等。增強對增值稅專用發票各個環節的管理，強化稅收風險觀念和意識。

(三)提高物業管理公司財務管理水平，完善公司財務管理體系

在新的稅務體系下，物業管理公司必須更新自身的管理理念，尤其是財務管理方面的觀念和思想意識。企業的長遠發展離不開良好配套的財務管理體系，一個公司管理水平的高低河大程度上取決于財務管理的水平。物業管理公司必須根據當前公司的實際情況和公司發展的戰略目標，提高財務管理水平，完善自己的財務管理體系。因此，必須規范企業的財務管理制度，減少和防止企業非法現象，比如私自挪用資金等現象的發生，防止企業資金的非法流失。不容忽視的是還應該加強企業的財務監督，構建企業內部完善的控制機制。

(四)加強物業管理企業“營改增”行政模塊的優化力度

加強物業管理企業“營改增”的順利開展，離不開國家的宏觀調控和引導。主要有：保持原有的財務稅收補貼，保持對物業管理企業進行部分收入減免稅收等積極的優惠措施，以保證物業管理企業的正常運轉。此外，還需要擴大簡易征收的范圍，這也一定程度上緩解了物業管理企業的稅收壓力，增強其資金的持續運轉。實施保障性住房，比如廉價公租房的稅收優惠，通過降低廉租房用戶的稅收壓力來策應物業管理企業稅負的減免。最主要的是政府的一些列的補助要降低其財政專項資金補助的要求，惠及更多的物業管理公司。

三、總結

我國“營改增”的稅制的改革，對物業管理公司的發展既是機遇也是挑戰，因此當務之急是物業管理公司抓住機遇，積極的借助國家相關法規政策，籌劃自身稅務，完善和更新自身的財務管理體系，盡快融入到新的發展環境中，使其自身稅務核算更加規范合理，以此提高公司整體管理水平，進而促進物業管理公司更好的發展。

參考文獻：

[1]蘇浩寧.“營改增”對物業管理行業的影響及應對策略[J].財經界，2016(4)：322-333.

[2]王曉晶.淺談物業服務企業的營改增[J].商，2013(11)：171.

篇7

淺談現代社區商業物業的管理特色

宿遷市業委會協會的組建與工作現狀

深圳業主論壇在時代的夾縫中架橋

建立技術規范，提高物業項目交接質量

珠三角物流園迎來電商發展新時代

地下車庫產權歸屬對物業管理影響幾何

東部物業以企業文化活動凝心聚力

物企如何規避供熱管理中的風險責任

推進京津冀一體化，發展區域合作

業委會運作中應注意的法律風險

互聯網應用于物業管理的誤區探討

關于彩生活物業管理模式的思考

淺談合肥小區業委會成立及運行難

零售市場多點開花多商圈格局成趨勢

中興物業立體化人才培養體系研究

朱新濤：物業界的山地救援英雄

改革公共維修資金管理的一點建議

信貸政策調整加速各地庫存去化

如何做好配合銷售階段物業服務

居民委員會不應參與物業管理

香港商鋪趨好，豪宅市場被看淡

廣東自貿區引領華南地區經濟轉型

對物業服務價格放開能思考及應對

普遍參與式的業主大會制度行不通

超高層建筑機電系統的設計與選型

中國綠色建筑市場的未來趨勢和展望

腦洞大開——物企轉型升級路徑選擇

物業管理：差異顯著的三個子市場

物業設施設備的風險管理以及應急處理

非公物企加強工會組織建設的實踐與思考

物企轉型升級關鍵是模式的創新與融合

物業服務搞好的關鍵：錢與服務基本對等

金陶物業：企業管理不達標引發信用危機

住宅小區物業費上調的成功案例與啟迪

第三季度亞太區辦公樓市場觀察報告

改革與創新：物業管理體制的發展之魂

中國電子商務及物流地產的現狀與展望

有關物業管理招投標法規的制度成本思考

試析保障性住房物業服務的主要內容

公共租賃住房小區物業管理的若干問題

賦予業主大會法人資格的必要性探討

政府機構改革和職能轉變與物業管理

明確規定業委會用房，有利于業主自治

修改物業管理相關稅收政策，為行業減負

城市業主集體維權面臨的困境及政策建議

篇8

（一）物管企業方面存在的問題

物管行業的納稅意識普遍淡薄，為了達到少繳稅費的目的、不少納稅人千方百計偷逃稅款，究其共性，主要有以下幾種：

1、企業不按規定辦理稅務登記進行偷逃稅。由于企業未辦理稅務登記，致使稅收管理員無法將其納入正常管理，從而偷逃稅款。

2、故意混淆收入類型進行偷逃稅。如：有的物業公司與房地產開發公司是同一法人，房地產開發公司為了扶植物業公司將部分未銷售房產的租賃收入劃歸物業公司收取。而物管企業在納稅申報時套用低稅率或只申報部分稅收，從而少繳稅。

3、采取帳外經營方式進行偷逃稅。企業采取收入不入帳或以成本抵收入等方式隱瞞收入和利潤。如：只對正規核算單位開具正式發票，對其他業主不開具正式發票；直接收取現金或業主以其他方式支付物管費的不開或少開發票；直接將本公司開支取得的發票給業主入帳；直接將在業主處消費的費用與物管費互抵，互不開具發票等。

4、利用發票違章行為進行偷逃稅。一是非法代開發票。一些小規模物管業主為了隱瞞收入規模，便委托具有領票資格的較大物業公司為自己代開發票；二是使用收款收據或國稅部門的商業銷售發票來收取物業管理費；三是開具發票時采取“大頭小尾”（金額填寫欄大，裁剪金額小）；四是使用虛假發票收取物業管理費。

5、虛列開支增加成本進行偷逃稅。如：物業公司制造虛假的考勤名單，多列工資支出；虛列小區綠化、道路、路燈等維修成本；列支與本公司無關的費用等。

（二）稅務機關方面存在的問題

物管行業普遍存在偷逃稅的現象，也暴露了稅務機關的監管不到位，主要表現在：

1、日常管理不到位。首先是少數稅收管理員稅源管理觀念滯后。在當前稅源管理過程中，陳舊、機械、單一地以實現稅收的多少為標準，籠統地將納稅人劃分為重點稅源和非重點稅源，重點稅源重點管理，從而將更多的征管力量和注意力都放在了納稅大戶的重點管理上，在一定程度上忽視了對物業管理這一新興行業的稅源管理；其次是稅收管理員思想上存在“不好管就懶得管”的想法。在日常的工作中“巡查巡管”沒有真正落到實處，大都是“掛在口上，停在紙上”。從而對物管企業管得不深、查得不細，就賬查賬，沒有深入翔實了解物管企業的經營狀況。再次是打擊力度不夠。由于各種因素的影響，稅務部門在查處物管企業偷逃稅違法行為時，常常以補代罰，以罰代刑，沒有形成強大的威懾力量，助長了偷逃稅現象的滋生和蔓延。

2、發票管理不到位。物管行業發票管理存在的問題也較為突出：一是發票日常稽核的力度不夠，納稅評估和納稅人發票領購使用情況不能有機結合；二發票處罰缺乏一定的公開透明性，不能對用票單位起到足夠的警示作用。

3、稅收征管方式不一，導致稅負不公。在實際征管工作中，對物業管理行業稅收征收方式有核定征收率征收、查帳征收、定期定額征收，由于征收方式不同，從而造成同行業納稅人稅費負擔率相差較大。

4、稅收征管手段不科學，導致稅款流失。管理部門對物業公司核定的稅額不是建立在廣泛開展稅源調查的基礎上,而只是以簡單的評估來確定，使得定額與實際營業額相差懸殊；對查帳征收方式的物業公司的企業所得稅匯算清繳工作也是流于形式，應稅所得額遠遠小于企業的正常利潤。

5、部門之間協調不力，信息掌握不全。管理部門缺乏與工商、公安、房管、房地產公司等相關部門的聯系，不能及時掌握物管企業的經營信息，從而導致對物管企業的經營規模不清楚，稅收鑒定不準確。

二、加強物管行業稅收管理的建議

1、加大宣傳力度，強化稅收意識。針對物管行業納稅意識淡薄的現狀，采取多種形式開展行之有效的稅法宣傳活動，強化物管企業的納稅意識。同時，積極開展稅收知識宣傳進小區的活動,向小區業主宣傳國家稅收政策，以提高小區業主的協稅意識和索票意識。

2、加強稅源調查，實現精細化管理。稅收管理員應認真進行稅源調查，摸清稅源情況，詳細了解物管企業經營的樓盤名稱、地點、小區建筑面積、業主數量、企業從業人數、管理期限、物管費收取標準以及是否有房屋出租等等，從而全面掌握物管企業的經營信息，并分戶建立健全企業征收臺賬。

3、加強巡查巡管，督促建賬立簿。在巡查巡管中，要根據物管企業的實際情況具體分析，督促、輔導物管企業設置帳簿，規范其納稅行為。對于有建帳能力的企業要求其盡快建帳；對于沒有建帳能力的企業，要輔導其建立收支粘貼簿。

4、加強發票管理、實行“以票管稅”。一是要求物管企業嚴格按規定使用發票，并按經營項目如實填寫發票內容；二是加強發票稽核，對物業公司兼營房屋租賃業務的，隨時抽查物業公司發票使用情況，切實落實對企業在領購、換購發票時進行核對的工作要求，真正發揮發票稽核在發票管理中的重要作用。三是加大發票檢查力度，尤其是要加大對發票各聯次的核對檢查力度，如果企業未按規定使用發票，一律按發票管理辦法有關規定進行處罰，從源頭上減少物管行業發票違法行為的發生。

篇9

如報業集團發行部基本上都成立了獨立的具有-般納稅人資格的報刊發行公司,報刊投遞中汽車運輸成本占報刊發行費率很大-部分,汽車運輸原本都是由報業集團己的車隊負責運輸,發行部發行收入是在費率乘以報刊發行價格上確定的,其中就含有汽車運輸這部分收入,這樣本應該按3%繳納營業稅的運輸就按17%的高稅率繳納增值稅了,我們從報業集團組織構入手,將車隊重新注冊了一家運輸公司,專門從事運輸業務,開具運輸發票按3%的稅率繳納營業稅,從而使整體稅負降低近25%。

企業所得的輕重直接影響到報業集團的切身利益,因此企業所得稅是整個稅務籌劃的重點,減輕企業所得稅稅負最好的辦法是爭取享受國家的所得稅減免政策,如我們正積極申報報業集團印務公司認定為高新企業, 因為根據財稅[2009]31號文的規定,在文化產業支撐技術等領域內,對依據《關于印發〈高新技術企業認定管理辦法〉的通知》(國科發火[2008]172號)、《關于印發〈高新技術企業高認定管理工作指引〉的通知》(國科發火[2008]362號)的規定認定的新企業企業所得稅減按15%征收;文化企業開發新技術、新產品、新工藝發生的研究開發費用,允許按國家稅法規定在計算應納稅所得額時加計50%的扣除。 這就意味著如采用數字化印刷技術、電腦直接制版技術(CTP)、高速全自動多色印刷機、高速書刊裝訂聯動線等高新技術和裝備的圖書、報紙、期刊、音像制品、電子出版物印刷企業,通過法定程序獲得高新技術認定,可以減按15%的稅率征收企業所得稅,即少繳納10個百分點的企業所得稅。減少報業集團整體稅務, 增強印務公司的核心競爭力。

現實經營活動中減輕企業所得的籌劃思路有二條: 一是增加免稅收入部分或改變收入的性質;二是增加合法的稅前扣除。

針對報業集團企業所得納稅籌劃的運用可以在以下三個方面入手

1) 對存貨計價合理選擇,可以在一定時期內節約所得

報業集團的存貨主要是印務公司的新聞紙;油墨;PS版等主要材料,如果預測在-定時期內要漲價,就在期初選擇“后進先出法” 進行成本計價,如果預測在-定時期內可能降價,在期初就選擇“先進先出法” 進行成本計價,如果價格比較平穩,就選擇“加權平均法” 進行計價。這樣就可以在一定時期內降低所得稅稅負,達到對所得稅籌劃的目的。

2) 對壞帳轉銷方法合理選擇,可以節約或延遲所得稅

報業集團壞帳損失處理方法有直接轉銷法和備抵法兩種。

備抵法是納人經稅務機關批淮,先提取壞帳準備金,發生損失沖減壞賬,可見采用備抵法可增加當期扣除項目,降低當期應納稅所得稅,節約或延遲繳納所得稅,減輕企業負擔,增加企業流動資金。

3) 利用資產評估進行稅務籌劃

稅法規定:內資企業法定資產重估增值不需要繳納所得稅。

報業集團-般都有辦公房產,印務工業園。隨著我國房產價值大幅上漲,報業集團應該將自己的固定資產積極組織法定評估,固定資產評估增值后可以增加折舊的提取額,減少當期利潤,相應減少應繳納的所得稅,若是企業虧損因當年虧損可以用以后5年的稅前利潤彌補,因而對以后年度的企業所得會產生更大的影響。

可見企業可以利用產權交易、產權變動、清產核資帶來的資產增值,增提折舊,減少利潤以達到合理規避企業所得稅的目的。

報業集團個人所得稅的納稅籌劃思路分為職工收入和作者稿酬二部分,報業集團隨著經濟效益增加,加上行業的特殊性,職工年度收入都普遍較高,從護報社職工切身利益;減輕稅收負擔角度出發,個人所得稅的納稅籌劃的思想:首先制定合理避稅計劃,通過對現行稅法的研究,對納稅人在近期內收入情況的預計作出安排,達到降低名義收入額目的,進而降低稅率檔次,以降低稅負或免除稅負。職工個稅的合理納稅籌劃可以從以下幾方面考慮:A提高職工福利水平,降低名義收入。B均衡各月工資收入水平。C抓住一切可以扣除費用的機會。D利用稅收優政策。

作者稿酬的稅務籌劃思路應該是報社務人員與報社編務部門積極溝通,應盡可能避免一次性發放大筆稿酬,在合法前提下將稿酬均衡分攤或分解,增加扣除次數,降低應納稅所得額,在實行累進稅率時,還可以避免檔次爬升現象的出現。

由于歷史原因報業集團都有房產出租,每年都要繳納相當一部分房產稅,不是個小數。對于報業集團,我們認為不管是按房產出租收入的12%征收,還是按房產余值的1.2%征收報業集團房產稅的納稅籌劃思路是以“分離, 轉化” 為主題思想,用足用國家的稅收政策,融會貫通,使會有舉一反三的節稅效果。

報業集團職工食堂,賓館基本上對外租賃為主,這些都和房屋有關。涉及房屋出租根據規定就要按租金收入的12%繳納房產稅,由于報業集團對外租賃時不僅只是涉及房屋設施還有房屋內部或外部的一些附屬設施比如各種廚具具、加工設備、酒店用具、電器。稅法對這些設施并不征收房產稅,但是這些設施與房屋不加區別同時寫在-份租賃合同里,那設施也要繳納房產稅,報業集團房產稅負增加了。我們現在的作法是把一個租賃合同改變為兩個合同―房屋出租合同與設備出租合同, 雖然兩項租金合計未變,但因設備出租不涉及l2%的房產稅,納稅總額因合同內容的改變而降低了。對于征收的房產稅我們在交易時應當充分了解稅法規定,把不涉及該稅收的業務“分離” 出,就能減輕稅負。

報業集團辦公大樓,門面房都有-部分出租, 收取租金. 依據12%的稅率繳納房產稅。由于出租報業集團物業都涉及到物業管理,這樣就有將房屋租金“轉化”為物業管理費的可能,報業集團房產稅納稅籌劃操作思路最為關鍵的一關,是物業管理的資格認定,在市級房產及土地管理局取得物業管理資格認可后,再去稅務部門備案就可以從事物業管理業務了,因物業管理費只需繳納5%營業稅,不繳12%房產稅,這樣整個物業出租收入稅負就減輕了。

現在報業集團都處在體制改革發展中,主營業務發展快,混業經濟多,繳納稅收業務量大,各種優惠稅收政策都相繼出臺,每條稅收優政策利用均是一個稅收籌劃方案,這樣就促使報業集團要在集團務管理組織結構中要加強集團納稅機構及人員的建設,降低報業集團稅務風險。我們建議在集團務部中成立稅務科,增設稅務經理崗位,進行定期稅務事項審核,專門負責收集相關的稅務文件和資料,進行融洽的稅企溝通, 聘請稅務顧問,用足用好各項稅收優惠政策,最大限度地享受各項稅收優惠政策的好處,合法地節約納稅成本,合法地為集團和員工謀福利。

各種納稅籌劃的思想及運用,報業集團財務人員都應該認真學習掌握,使報業集團經濟利益最大化,報業集團經營管理水平提高到一個新的臺階。

參考文獻:

篇10

［中圖分類號］F275［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2014）21-0133-02

1所得稅

符合條件的物業管理公司,可向主管稅務機關申請享受國家現行的企業所得稅的優惠政策,審批備案后即可享受。

11稅率的優惠

服務業中,年度應納稅所得額不超過30萬元,從業人數不超過80人,資產總額不超過1000萬元,為小型微利企業。《企業所得稅法》第二十八條規定,符合條件的小型微利企業,減按20％的稅率征收企業所得稅。《財政部國家稅務總局關于小型微利企業所得稅優惠政策有關問題的通知》(財稅［2011］117號)規定,為了進一步支持小型微利企業發展,自2012年1月1日至2015年12月31日,對年應納稅所得額低于6萬元(含6萬元)的小型微利企業,其所得減按50%計入應納稅所得額,按20%的稅率繳納企業所得稅。

12稅額的減免

招用下崗失業人員企業所得稅減免：①現有服務型企業(廣告業、桑拿、按摩、網吧、氧吧除外)和現有商貿企業(從事批發、批零兼營以及其他非零售業務的商貿企業除外)當年新招用下崗失業人員達到職工總數30%以上(含30%)的,并簽訂1年(含)以上勞動合同,經勞動保障部門認定,可在3年內對年度應繳的企業所得稅額減征30%。②勞動就業服務企業中的加工型企業和街道社區具有加工性質的小型企業實體及從事商品零售兼營批發業務的商業零售企業,凡安置下崗失業人員并簽訂1年(含)以上勞動合同的,經勞動保障部門認定,每吸納1名下崗失業人員,每年可享受企業所得稅4000元,定額稅收扣減優惠可上下浮動20%,由各省人力資源社會保障廳確定具體定額標準。

招用殘疾人員的企業所得稅減免：企業月平均實際安置的殘疾人占單位在職職工總數的比例高于25％(含25％),實際安置的殘疾人人數多于10人(含10人),并且提供“服務業”稅目(廣告業除外)取得的收入占增值稅業務和營業稅業務收入之和達到50％的,按實際安置殘疾人的人數予以每人每年減征營業稅。

2契稅

轉制的物業管理公司承受原企業土地、房屋權屬,免征契稅或減半征收契稅。

財政部、國家稅務總局《關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》(財稅［2012］4號)規定符合以下條件的：企業公司制改造；公司股權(股份)轉讓；公司合并；公司分立；企業出售；企業破產；債權轉股權；資產劃轉；事業單位改制。土地、房屋權屬的劃轉,免征契稅或減半征收契稅。

3房產稅

單位向職工出租的單位自有住房暫免征收房產稅、營業稅。

《財政部國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》(財稅［2000］125號)規定：“自2001年1月1日起,對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房,包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發還產權并以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等,暫免征收房產稅、營業稅”。

4土地增值稅和土地使用稅

41土地增值稅

單位后勤部門轉制的物業管理公司在辦理土地、房屋權屬的劃轉不征收土地增值稅。

《土地增值稅暫行條例》第二條“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人,應當依照本條例繳納土地增值稅”,第五條“納稅人轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入”。轉制企業為劃轉形式,沒有取得收入,所以不繳納土地增值稅。

42土地使用稅

應稅單位將職工住宅辦理了土地使用權過戶手續,可免征城鎮土地使用稅,對未辦理土地使用權過戶手續的應按規定征收城鎮土地使用稅。

5營業稅

(1)《關于納稅人資產重組有關營業稅問題的公告》(國稅發［2011］51號)納稅人在資產重組過程中,通過合并、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為,不屬于營業稅征收范圍,其中涉及的不動產、土地使用權轉讓,不征收營業稅。

(2)對于房屋維修基金,不計征營業稅。根據《國家稅務總局關于住房專項維修基金征免營業稅問題的通知》(國稅發［2004］69號)規定：住房專項維修基金是屬全體業主共同所有的一項代管基金,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金所有權及使用的特殊性,對房地產主管部門或其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住房專項維修基金,不計征營業稅。

(3)對物業管理公司為業主代收代付的水、電、燃氣和房租費用,可按差額征收營業稅；對其從事此項業務取得的手續費收入應當征收營業稅。根據《關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅［2003］16號)《關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》(國稅發［1998］217號)

(4)物業服務企業將電梯維保、綠化保潔、秩序維護等專項服務項目分包給其他單位或者個人的,以其取得的物業服務收入的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位或者個人服務費用后的余額為營業額,征收營業稅。

(5)醫療勞務、衛生服務：非營利性醫療機構按照國家規定的價格取得的醫療服務收入,自取得執業登記之日起,3年內免征營業稅。

(6)垃圾處置費不征收營業稅。國家稅務總局《關于垃圾處置費征收營業稅問題的批復》(國稅函［2005］1128號)中明確規定,單位和個人提供的垃圾處置勞務不屬于營業稅應稅勞務,對其處置垃圾取得的垃圾處置費,不征收營業稅。處置垃圾不征收營業稅的范圍包括垃圾的收集、中轉運輸、焚燒、填埋等。

6印花稅

(1)在稅目稅率表中,沒有列舉與物業費相關的服務項目,因此物業費不屬于印花稅征稅范圍。

(2)業主與物管公司簽訂的委托租賃房屋合同,不屬于應稅憑證,不貼印花。根據《關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》(國稅發［1991］155號)第十四條：“單位與委托單位之間簽訂的委托合同,凡僅明確事項、權限和責任的,不屬于應稅憑證,不貼印花。”

7增值稅

改制企業的自產暖氣向本企業職工供暖,屬于《增值稅暫行條例實施細則》第四條規定的應視同銷售情形中的“將自產、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費”,那么該視同銷售收入是否可以免征增值稅呢？根據財稅［2009］11號文件規定,免征增值稅的采暖費收入包括供熱企業直接向居民收取的、通過其他單位向居民收取的和由單位代居民繳納的采暖費。筆者認為,在這部分暖氣視同銷售的情況下,應視同向職工收取了采暖費,予以免征增值稅,但是需要與當地的稅務部門認真溝通。

以上是筆者個人在工作中歸納的稅收優惠政策,僅供參考。各省市針對本地實際情況還會有一些補充政策,符合減免稅條件的物業管理公司,應及時向主管稅務機關辦理減免稅相關手續,享受稅收優惠。