導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產行業如何融資，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

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二、目前我國房地產融資渠道及造成金融風險的成因

就目前國內房地產行業開發商投資的資金來源來看，我國現有的房地產投資資金主要是來源于國有銀行貸款、房地產開發商自己籌備資金以及房地產債券融資等方面。根據相關的數據統計，我國房地產行業2014年的融資來源的國內銀行貸款增長率為12.2%、房地產開發商自籌資金增長率為14.4%、其他方面的融資來源增長率為15.1%。這在一定程度上就表明了目前我國大多數房地產行業仍然以房地產容易作為資金的來源，而且對于融資方式的選擇則是取決于各種融資方式的風險性和效益的大小，即選擇風險性低而且利潤度高的融資方式進行融資。

從目前的金融市場來看，我國房地產行業的融資主要是面向國內銀行，因為商業銀行在我國金融市場起著主導的作用。作為一種大規模的產業，房地產行業開發的前期對資金的需求量是極大的，所以銀行才會向房地產行業進行高額的借貸款，然后收取借貸款所產生的利息，并且房地產行業的貸款往往是高于一般的貸款，所以銀行必定會向房地產開發商提供相應的貸款。如果一個房地產行業開發的建筑數量越多，那么住房投資的比重也會隨之增加，這在很大程度上就說明了對房抵押貸款的需求也會急速上升；由于貸款的需求急速上升，而房地產行業的貸款又大多數都集中在國內，使得國內銀行的貸款負擔在逐漸增重，從而則很有可能導致國內銀行金融體系出現問題，從而引起國內金融體系的風險。

其原因主要有以下幾點：1.因為大多數房地產行業都是將融資渠道集中在國內銀行上，且房地產行業貸款的數額較多，當國內銀行的利率發生變化時，房地產行業的貸款利息也會受到極大的影響，這使得房地產行業內部金融體系的風險性增大。2.房地產行業本身就是一個風險性較高的行業，而銀行把資金借貸給房地產開發商，就存在很大的風險性了，這就在很大程度上增加了銀行自身資金周轉的風險性，甚至可能導致國家金融系統的癱瘓。 3.相對于其他行業而言，房地產行業還存在較高的債務依賴性，從而導致了房地產企業內部的財務預算薄弱，而其行業內部的資金又較少，就需要更多的投資，這樣也在很大程度上減緩了整個國家的經濟發展。

三、多元化的融資渠道成為房地產企業發展的必然道路

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2、房地產行業融資過程中加強財務管理的意義

1.能夠降低融資風險。隨著經濟的發展和城市化進程的逐漸加快，我國房地產行業取得了快速發展。但房地產行業因為其特殊性，在從事房地產開發的活動中需要籌集大量的資金，而要合理的計劃、配置和使用這些資金，缺乏有效的財務管理工作是不行的。在房地產融資過程中，通過應用科學、有效的財務管理方法，可以對所籌集資金的用途有一個合理的規劃，而這無疑會在一定程度上降低房地產行業的融資風險。

2.為融資決策提供依據。房地產企業在從事經營管理活動的過程中需要進行融資，而在整個融資過程中，融資決策是重要的一環。在房地產行業的融資過程中，根據合理的財務預算能夠正確地確定融資規模，從而可為制定合理可行的融資方案提供依據。近年來，我國房地產行業在融資過程中經常存在融資不足或融資過剩的問題，而這給整個行業的經營發展帶來了消極影響。

3.可以減少融資成本。在對市場上不同融資成本進行綜合考慮的基礎上，通過加強財務管理，可以對融資額度的可能性進行評估。然后可根據融資所要達成的經營發展目標需求，以年度財務預算為標準，合理確定融資規模，從而將融資成本控制在一個較低的水平。此外，財務管理工作還可以對所籌集的資金進行有計劃、有原則地使用，這就有效地提高了資金的使用率。

3、房地產行業融資所面臨的主要財務風險

1.資金鏈斷裂風險。在實際工作中，造成資金鏈斷裂的因素有很多，主要可歸納為兩個方面：（1）因為融資困難而帶來的資金鏈斷裂風險。一些房地產企業的負債率較高，進而給財務也帶來了巨大的風險，企業在競價買地、房產開發、營銷策劃等各個環節中都需要強大的資金作為后盾，整個過程中一旦出現差池就會影響到企業的正常經營。（2）因不合理融資而造成的風險。房地產企業在融資過程中缺乏對融資額度的合理評估，也沒有制定科學的融資方案，甚至超過自身還款能力而盲目進行擴大融資和高利率融資，而這無疑會給企業帶來巨大的融資風險。

2.成本控制風險。融資作為一種經濟行為，其必然也存在一定的成本，如融資審核費用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而這些都會對最終的利潤產生直接影響。如果融資過程中不注意加強財務管理，進而使得融資成本增加，則不僅會降低房地產企業的經濟收益與核心競爭力，還會因為受到成本的各種不確定因素的影響而面臨成本進一步增加的風險。

3.投資風險。眾所周知，房地產項目的開發周期通常都比較長，并且整個開發過程容易受到各種不確定因素的影響，而很多房地產項目在正式開發前都將關注焦點放在如何籌集資金、怎樣追求高利潤等方面，缺乏對市場的調研以及項目的可行性分析活動，這可能造成房地產項目無法達到預期收益，從而影響到企業的盈利水平和償債能力。

4.資金回籠風險。目前，我國房地產行業大多是先通過銀行貸款的方式來募集資金，再通過房地產產品的后期銷售來償還先期債務，這種模式必然會導致資金回籠面臨著一定的風險。如在最終的銷售過程中，因為政策、市場等外部因素的影響，可能使產品銷售情況達不到預期目標，回款緩慢，導致企業的償債能力急劇下降，現金支出壓力陡升，進而陷入財務困境，給企業的長遠健康發展帶來不利影響，甚至造成企業破產。

4、加強財務管理的建議

1.做好預算工作。房地產行業在融資過程中要做好財務管理工作，首先就要做好項目預算和資本預算。除了需要從宏觀方面對整個項目進行整體預算外，還要做好財務預算工作。首先，要確保項目投資決策時的準確性，降低因投資決策失誤而造成的損失。其次，要充分發揮財務預算的監督工作，確保整個項目的資金運轉都是有計劃和有原則的進行，以充分發揮資金預算的作用。具體來說，就是財務部門要建立財務預算管理體系，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期進行財務風險評估，對資金流動中不合規矩的地方要做到早發現、早處理，確保整個房地產開發項目健康、有序地進行。

2.嚴格資金管理。房地產項目開發因為其特殊性，導致整個開發過程中會接觸到大量的資金，而這些資金可以看作是房地產行業的“血液”。只有通過科學地籌集和管理使用資金，做到優化資金結構、拓寬融資渠道、提高資金使用率，才能促進最終效益的提高。當前很多房地項目在開發過程中缺乏對資金的有效管理，表現為部分資金使用不當，進而造成資金運轉困難，嚴重時甚至可能造成開發的項目不能按時完工。因此，必須加強對資金的管理，制定科學的資金使用計劃，確保每一筆資金都是有計劃、有原則地被使用，同時還應加強對應收賬款的收回，提高企業的可用資金額度。

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中圖分類號：F715 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2012）01-0235-01

國務院自2010年4月遏制房價過快上漲的通知到2011年1月又“國八條”，逐漸深化實施細則，鞏固和擴大調控成果，這期間一直圍繞限購、限貸、稅收等調控措施展開，這直接導致的結果就是商品房銷售困難，庫存增加，資金回流減少，各房企資金鏈保障能力備受考驗。有數據顯示，2011年1-11月，一些熱點城市的商品房銷售面積出現大幅下滑，其中，北京的新房銷售創下9年來的新低，上海的商品房銷售面積也有不小的降幅。調控政策影響下的房地產行業，將不得不面對逐漸蕭條的樓市。

作為國家支柱產業之一的房地產行業，在深度政策的調控之下，將面臨哪些路徑的發展選擇，已經不是企業自主選擇的結果，而勢必成為行業發展的必然和需要。本文總結發展思路如下：

一、房地產行業內的規模化經營趨勢明顯加快

規模化經營對于各個行業來講都是不可避免的趨勢，由于過去幾年商品房市場過熱需求，房地產行業經歷了大規模地擴張，這段時期行業內進入門檻較低，房地產企業數量多，規模小，資質條件差，技術水平及創新率低，但伴隨著市場競爭日趨激烈和調控政策逐漸收緊，買方市場占據主導，中小企業的生存壓力空前巨大，但房地產行業內的規模化經營帶來的規模經濟卻越來越具有競爭力，也更利于抵御風險。

財新網的統計數據顯示，2011年前11個月有20家房企銷售額超百億元，并且其銷售總額超過7000億元，其中，排名前10名的房企前11個月的銷售額為5234億元。雖然2011年樓市整體表現不佳，但在前20名大型房企中，前11個月有16家房企的銷售額呈現逆市增長，并且有4家增幅超過50%。

與此同時，樓市調控的從緊，除了房企自身需要調整發展戰略外，行業內的抱團取暖也逐漸成為共識。在房地產行業論壇上，中國地產金融拓展聯盟宣布成立，作為一個由K8黃金灣聯合27家開發商、36家金融投資機構聯合發起的互助聯盟，將為聯盟內的會員提供全國最大的房地產項目池與資金池，通過獨創的一種項目交換的商業模式，滿足會員的項目拓展和融資需求。

根據帕累托80/20原理，房地產行業的規模化發展會向大型房企聚集，在樓市調控的背景下，這種趨勢將明顯加快。

二、房地產行業內將更加強調資產質量和運作能力

對于房地產企業來講，資產質量包括了土地質量和資產配置能力。但內地開發商往往只有規模與土地儲備量，而規模意味著高杠桿和高融資成本，土地儲備中能延續開發的核心地塊較少。上市房企中那些運作上市時對外宣稱的模式是希望獲取資本市場的認同，但這些模式均未接受過市場周期的檢驗。

2011年前三季度上市房產企業的資產負債率均值為63.58，已經到達了警戒線。1-11月份，開發商的資金來源中，自籌資金達到了41%，而貸款僅占資金規模的15%，在當前樓市調控背景下，資金饑渴的狀況將更加嚴重，整個行業資金缺口將超過1萬億元。面臨巨量的資金缺口，如何籌資填補，房地產行業在資本運作上需要創新。

目前內地房地產行業的融資渠道較為單一，絕大部分房企都是通過自有資本、銀行貸款和其他高息高風險的融資途徑解決資金問題，只有少數房企可以通過發行企業債券，股市融資，進入資本市場融資。相比同樣受到政策影響，大多數香港開發商應對調控的能力較內地開發商更強，這主要源于港商國際資本市場融資能力強，資本市場議價能力更高，對于資金鏈的保障更具有持續性。從金融創新的角度分析，私募股權投資基金和REITs將是未來房企最重要的融資渠道之一。

三、房地產行業內深度并購將主導未來一定時期內的行業發展

2010年以來，隨著調控政策逐漸深入和市場發展需要，中國房地產行業的并購案例持續增長。截至2011年一季度，房地產行業的并購案例數和并購金額均雙雙創下單季度歷史新高。據清華研究中心數據顯示，2010年我國房地產行業共實現并購84起，占并購案例總數的13.5%，為所有行業之首，涉及并購金額25.8億美元。2011年第一季度房地產業完成并購32起，同比增加22起，是2009年全年的1.6倍。

目前，房企并購數量仍在持續增加，大型房企不斷吞并整合中小型房企。在并購活動中，大型房地產企業除運用傳統融資渠道之外，還通過房地產投資基金(VC/PE)進行具體項目/企業的投資并購。在2010-2011期間房地產行業并購的案例中，由房地產投資基金支持的企業并購日漸活躍，大多是VC/PE支持的房地產行業巨頭對小型房地產開發公司、在建項目或物業管理公司的收購。宏觀調控政策趨于嚴厲，市場競爭不斷加劇的雙重背景下，并購整合已經成為房地產企業突破融資困境、拓展市場份額的一條便捷通道。

非房地產主業企業退出房地產業也，加速了房企并購浪潮的推進。非房地產主業企業退出房地產業主要是一些當初帶著投機性目的進入房地產業的企業，因經驗不足、規模小、缺少專業人才等而選擇退出房地產業，從而集中力量發展主業。

總之，房地產業投入大、周期長、受市場因素影響大的特點，決定其有著較高的市場風險。隨著房地產市場的日趨成熟，國家政策的不斷完善，像土地招投標制度、新的商品房預售標準等的實施，房地產開發行業的準入程度將不斷提高，只有那些具備雄厚的資金實力、顯著的品牌優勢、規模化經營、占據較大市場份額的大型房地產企業，才能在市場中站穩腳跟。

作者單位：重慶大學建設管理與房地產學院

參考文獻:

[1]周杰,姚洪心,韓建軍.房地產企業規模化分析――由華潤、萬科聯姻失敗帶來的思考[J].經濟體制改革,2002.(3).

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隨著市場經濟的發展，我國的房地產行業近年來發展十分迅速，房價增長過快對人們的生活造成了一定的影響。當前國家逐漸采取有效的措施進行宏觀調控，逐漸穩定房地產行業的發展。房地產行業的發展中由于行業的特殊性和房地產行業的發展速度過快導致房地產行業存在一定的金融風險，這對于投資企業和房地產行業的發展都造成了十分不利的影響。在今后的房地產行業的發展中需要進一步采取有效的措施，維護房地產行業的發展。

一、房地產市場的宏觀調控

房地產宏觀調控主要是國家對房地產行業的發展進行指導，調節，監督和控制的手段，實現房地產行業市場供需平衡的主要手段之一。近年來由于我國的房地產行業發展比較迅速，導致了房地產行業的供需不平衡現象，由于一些地產商為了獲得相關的經濟利益，導致人們對過高的房價望而卻步，房地產市場存在嚴重的問題。國家采取一系列措施穩定房價，保障房地產行業的健康發展。國家對房地產行業的宏觀調控不僅僅有經濟手段，同時還有法律行政政策等多種手段。當前國家對房地產行業的調控主要有以下手段：

（一）金融政策

當前國家對于房地產行業的調控所采用的金融政策仍然是采用以往的積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。這一政策的實行可以有效地避免通貨膨脹的出現。另外國家還采用提高貸款成本的政策，盡量減少市民的貸款，這樣可以有效地配合房地產行業的調控。國家利用利率政策對我國的房地產行業進行調控，主要是通過調節存款準備金率，影響金融機構的信貸擴張能力，間接控制貨幣的供應量。國家通過調節存款利率也可以影響人們的投資，促進房地產行業的資金流動，穩定房地產行業的發展。

（二）房產稅的征收

征收房產稅是當前西方國家逐漸采用的調節房地產行業發展的主要手段，當前我國的上海和成都兩地已經逐漸增加了房產稅的征收，這一政策的采取將會減少居民房產的購買量，導致居民對于房地產行業的需求量逐漸減少，這將會穩定房地產行業的發展，減少通貨膨脹。

（三）限購令的出臺

限購令是當前我國為了更好地穩定房地產行業的發展所采取的主要措施，這在一定程度上會限制一些人們為了投資導致的房地產行業的需求量增加，同時也會對房地產行業的發展進行一定的控制。針對一些城市房價過高，或者是房地產行業過熱等現象可以起到很好的降溫作用，這對于穩定房地產行業的發展，維護百姓的利益有著重要的作用。

（四）一些具體行業政策

為了加強對房地產行業的宏觀調控，國家逐漸采用一些具體行業的政策對房地產行業的發展進行一定的控制。當前國家主要從市場供給，市場需求，市場監管和住房保障等方面對房地產行業進行嚴格的控制。當前我國的房地產市場經過這些政策的調整逐漸得到控制。當前國家主要是對房價上漲過快的城市進行調控，但是對于當前一些其他地區的房地產商的控制卻忽視了，導致國家房地產行業的控制未能發揮出有效地作用。國家雖然出臺了一系列的政策，但是政策的執行力度并不夠，或者是一些地區缺少相應的執行措施，當前的房地產市場還需要進一步加強控制，穩定房地產行業的發展，維護大多數居民的利益。

二、房地產行業存在的金融風險

房地產的金融風險主要是一些從事房地產金融業務的機構在進行投資之后未能得到預期的經濟收益，造成金融機構的損失。當前我國的房地產開發中存在的金融風險對于房地產行業的發展和金融機構的發展都造成了十分不利的影響。當前房地產金融風險主要表現在以下幾個方面：

（一）房地產行業的融資渠道過于單一

當前我國的房地產行業發展比較迅速，房地產行業的資金來源主要是商業銀行的貸款。大多數的房地產公司主要是通過向商業銀行貸款支持房地產行業的發展，同時一些商業銀行主要是通過開展這一業務增加收益，商業銀行和房地產開發商形成了一種相互依存的關系。但是這也一定程度上導致了一些企業對于商業銀行的依賴過于嚴重，把商業銀行的貸款作為主要是融資渠道，但是一旦國家對于房地產行業進行限制，商業銀行不能獲得相應的利潤，這對于商業銀行的發展將會造成十分不利的影響。另外一些開發商經營不善導致的失誤也會一定程度上將風險轉嫁給商業銀行，增加商業銀行的風險。

（二）房地產市場的法制建設不完善

近年來我國的房地產行業發展比較迅速，但是房地產行業的發展缺少一定的規范和秩序。由于當前房地產行業的競爭十分激烈，一些企業采取不正當的方式抬高房價。當前我國的外商投資的房地產行業的項目逐漸增加，由于我國的房地產行業發展比較晚，對房地產行業的管理還缺少一定的經驗和管理方法。與外商投資的房地產項目相比我國的房地產行業失去了競爭力，導致我國的房地產金融也處于劣勢，在競爭如此激烈的房地產市場中，我國的房地產行業處于十分不利的地位。外資的加入為我國的房地產行業的管理提供了一定的經驗，但是也增加了我國房地產金融業的風險。

（三）房地產行業的市場秩序有待于完善

近年來我國的房地產行業發展十分迅速，但是房地產行業的發展中缺少比較規范的市場秩序，導致房地產行業的發展缺少一定的規范性。一方面當前我國的商品房庫存比較多，由于房地產行業的發展缺少一定的規劃，導致一些地區的房地產發展存在供需失衡的現象，尤其是一些高檔的商品房難以出售，導致商品房大量積壓，不僅僅浪費了社會資源，同時還嚴重影響了投資方的經濟利益。另一方面房地產的投資結構有待于完善。隨著國家經濟政策的調整，國家逐漸重視一些經濟適用房的建設，但是由于房地產商的投資比例不協調，導致一些城鎮居民難以得到相應的住房保障。

三、如何緩解房地產行業的金融風險

近年來我國的房地產行業逐漸發展，對于我國的經濟發展和人們的生活水平的提高有一定的作用。但是由于當前我國的房地產行業缺少明確的規劃和嚴格的管理的，導致我國的房地產行業的金融風險逐漸增加，在今后的房地產行業的發展中需要進一步完善房地產行業的制度規范，減少房地產行業發展中的金融風險，促進房地產行業的健康發展。

（一）增加房地產行業的融資渠道

當前房地產行業的主要資金來源渠道是商業銀行的貸款，一些商業銀行為了增加經濟效益，逐漸增加房地產行業的資金貸款業務，但是這在一定程度上增加了房地產行業的金融風險。在今后的房地產行業的發展中需要進一步完善房地產行業的融資渠道，針對當前房地產行業發展過熱的現象，應該嚴格控制商業銀行的房地產貸款業務，維護商業銀行的利益。房地產行業的發展可以選擇多種融資渠道，可以通過擴大融資渠道減少房地產行業發展的金融風險，促進房地產行業的健康發展。

（二）健全房地產行業的法律規范

房地產行業的完善的法律法規可以有效地規范房地產市場的發展，針對當前房地產行業中一些開發商私自抬高房價的行為進行嚴格控制，盡量穩定房地產市場的發展。在今后的房地產行業的發展中需要進一步完善當前房地產行業的產權，房地產交易，房地產抵押等法律制度，規范房地產行業的發展。另外針對當前外商進入我國房地產行業的現象，房地產行業也應該進一步加強相應的法律制度建設，對與房地產行業中存在的問題進行及時解決。房地產管理人員需要掌握當前國家對于房地產行業發展的政策和相關的法律法規，并學習和借鑒國外房地產行業管理的先進經驗，促進房地產行業的穩定發展。

（三）對個人住房貸款進行嚴格的控制

隨著房地產行業的發展，國家對于房地產行業的規范逐漸增加，針對當前房地產行業發展過熱的現象，國家出臺了一系列政策對房地產市場進行控制。隨著限購令的出臺，國家對于個人的住房貸款也增加了一些限制，在今后的房地產行業的管理中還需要進一步增加對個人住房貸款的控制。一方面需要建立科學規范的個人住房貸款評估制度，個人住房貸款作為房地產金融風險的來源之一，在個人進行貸款時需要進行科學嚴格的評估，評估的質量直接影響房地產金融風險的產生。另一方面需要建立完善的社會住房保障制度。雖然當前我國的房地產行業發展比較迅速，但是仍然有很多居民難以買到房子，因此國家要注重對房地產行業的宏觀調控，建立合理的社會住房保障機制。當前國家需要建立完善的社會住房保障體系，確保每一位居民能夠住有所居。

（四）完善抵押貸款擔保

合理的抵押擔保制度可以減少房地產行業的金融風險，因此進一步完善我國的房地產行業的抵押擔保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押擔保制度。房地產行業的發展主要的資金來源是金融機構的貸款，但是隨著國家對于房地產行業的調整和房地產行業發展的不確定性，導致房地產的貸款存在一定的風險，再加上一些開發商的抵押擔保不完善，導致嚴重的金融機構經濟損失。完善政府住房抵押擔保制度可以有效地降低一些金融機構面臨的房地產開放中存在的金融風險。另一方面完善個人信用制度。當前個人住房貸款也是一些金融機構房地產風險的主要來源，但是由于個人貸款的抵押擔保缺少一定的規范性，導致房地產金融風險。在今后的管理中需要完善個人信用擔保，提高個人的信用意識和信用觀念，完善個人的信用評價體系。建立相關的措施，完善個人貸款的信息，盡量減少房地產金融風險。

四、結語

隨著社會經濟的發展，人們的住房條件逐漸改善，這在一定程度上促進了房地產行業的發展。但是當前由于我國對房地產行業的發展缺少相關的監督和調控措施，導致房地產行業的金融風險逐漸增加。在今后的房地產行業的發展中需要進一步加強國家的宏觀調控，穩定房地產行業的發展秩序，提高人們的居住條件。房地產行業的金融風險不僅僅對于房地產行業的發展造成一定的損失，同時對于一些金融機構的發展造成嚴重的經濟損失和風險，針對當前房地產行業發展中存在的不良行為要進一步規范房地產市場，減少房地產行業的發展風險。

參考文獻

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房地產公司屬于典型的資金密集型企業，強大的資金支持是維持企業正常健康運營的必備條件，由于經濟發展狀態的限制，向歐美國家的房地產行業融資發展的先進模式在國內難成規模，而上市公司門攬高，信托受限，隨著銀行對房企的緊縮政策，日益增大的資金需求與單一的融資渠道是我國地產行業亟待解決的主要矛盾。而對于房地行業來說巨額的籌資也帶來了極高的償債風險。

1、房地產企業財務風險特點

房房地產公司屬于典型的資金密集型企業，強大的資金支持是維持企業正常健康運營的必備條件，房地產行業用于運轉的資金主要來自于企業自籌資金，銀行貸款及購房預付款，其他資金來源所占比例不到20%。目前不少企業的資產負債率目前已達到80%甚至90%之上，風險之大令人堪憂房地產項目本身具有投資回收期長，需要大量資金密集的投入的特點，一個項目在較長的建設過程中會涉及到鋼鐵，建材等多達幾十個行業的市場，又與周圍的競爭環境，宏觀經濟貨幣政策及市政規劃的改變有不可分割的關系，這些因素都會對其產生企業不可控制的影響，而由此引發投資活動的不確定性便會引發出財務風險。

我國房地產施工面積增長率從2011年2月基本為下降趨勢，從39%下降為13.3%。而銷售建筑面積同比增長率從2012年03月開始基本為負值，市場需求遠遠小于供給，直到2012年11月才轉負為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產企業的資金鏈逐漸加壓，大量的庫存使得不少房地產企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷的活動來。我國房地產施工面積增長率從2011年2月基本為下降趨勢，從39%下降為13.3%。而銷售建筑面積同比增長率從2012年03月開始基本為負值，市場需求遠遠小于供給，直到2012年11月才轉負為正。限貸、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本，使得房地產企業的資金鏈逐漸加壓，大量的庫存使得不少房地產企為確保資金的回收紛紛推出打折促銷的活動來確保企業的資金鏈。本文將從以下幾個方面去闡述構成房地產行業財務風險的主要原因：

1.1、產品本身具有的特性引起的財務風險房地產項目產品所需投入巨大，動輒上億，環節復雜，項目周期長，而其是與土地緊密聯系關系的不動產，具有不可移動性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強的區域性，經濟發展的不平衡使得不同地區同樣產品的價值區別甚大，因此在項目 始落地時，伴隨著決策的財務風險便已開始產生，這是房地產行業本身產品的性質所決定的。

1.2、企業經營管理活動引起財務風險我國目前房地產企業存在行業性的資本結構不合理，平均資產負債率連年增高，個別企業甚至高達90%，這樣的負債尋求財務杠桿的經營模式本身就存在著巨大償債的風險。在這樣高風險的行業中財務風險管理意識淡薄與財務風險系統的不完善卻普遍存在于各個企業中，面對如今復雜多變的市場環境，財務管理水平的局限性將會使整個企業落入危機而渾然不覺，不能夠起到及時控制風險、降低風險的作用。缺乏完善的財務風險管理系統本身就是企業財務風險增加的原因之一。

2、房地產行業財務風險成因

房地產行業財務風險成因具有與其他行業的共性，如都受到內部環境與外部環境的影響，但每個行業對其影響因素的敏感度與影響結果都不同，本文將從以下幾個方面去闡述構成房地產行業財務風險的主要原因：

3、產品本身具有的特性引起的財務風險

房地產項目產品所需投入巨大，動輒上億，環節復雜，項目周期長，而其是與土地緊密聯系關系的不動產，具有不可移動性、稀缺性與不可再生性。由于依附于土地所以還具有很強的區域性，經濟發展的不平衡使得不同地區同樣產品的價值區別甚大，因此在項目 始落地時，伴隨著決策的財務風險便已開始產生，這是房地產行業本身產品的性質所決定的。

4、企業經營管理活動引起財務風險

我國目前房地產企業存在行業性的資本結構不合理，平均資產負債率連年增高，個別企業甚至高達90%，這樣的負債尋求財務杠桿的經營模式本身就存在著巨大償債的風險。在這樣高風險的行業中財務風險管理意識淡薄與財務風險系統的不完善卻普遍存在于各個企業中，面對如今復雜多變的市場環境，財務管理水平的局限性將會使整個企業落入危機而渾然不覺，不能夠起到及時控制風險、降低風險的作用。缺乏完善的財務風險管理系統本身就是企業財務風險增加的原因之一。

5、我國行業發展現狀帶來的財務風險

篇6

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2015）15-0030-04

一、引言

負債融資一直是我國企業最主要的資金來源，國內外學者研究結論均表明合理的債務期限結構具有加強公司治理效應、提高企業價值等作用，如：Diamond認為長期負債融資對于一般的上市公司可以提升公司治理績效，方琴（2010）和袁鐸新（2007）認為增加短期負債比例可以提高公司治理效應，朱明秀、封美霞（2007）研究指出定額負債、商業信用對治理效應有正效應，而資產負債率、短期借款、長期借款都與治理效應有負相關關系。目前國內學者均將研究結論設定在特定行業或所有的上市公司，對不同行業負債期限結構的比較分析研究較缺乏，文獻數量也少。因此，本文通過研究不同行業負債期限結構治理效應，找出行業間有哪些差異，是否具有趨同性，比較得出不同行業在負債期限結構政策上應如何選擇，如何通過負債結構的優化來進一步提高我國企業的治理效應，提高公司股東財富價值。

二、研究思路設計

（一）研究對象的確定

研究行業間是否具有趨同性，本文采用統計分析法，選取了對我國經濟影響較大、發展較快且比較具有代表意義的三個行業：電子、電力和房地產（房地產行業是我國目前經濟領域最受關注的行業，電子行業是發展最快的行業之一，電力行業是我國傳統行業中的重要力量）。為使分析結果更客觀公允，選取了2013年公布的電子、電力和房地產三個行業近三年的數據，即以三個行業中國A股上市公司為研究樣本，利用從新浪財經網收集到的110家電子行業上市公司、32家電力行業上市公司、125家房地產行業上市公司近三年年報財務數據（新浪財經網2013年11月公布的電子行業上市公司共有117家、電力行業上市公司共有36家、房地產行業上市公司共有131家，為保證結論的科學性，本文剔除了深、滬兩市發行的B股和ST、PT的公司數據），建立多變量線性回歸模型，利用SPSS19.0對電子、電力和房地產行業上市公司負債期限結構現狀及對公司治理效應的影響程度進行實證研究，并將其進行比較，找出行業間有哪些差異，是否具有趨同性，比較得出不同行業在負債期限結構政策上應如何選擇。

（二）研究變量的選取

1.被解釋變量（公司治理效應的衡量指標）

因為公司治理的首要目標是股東財富最大化、股東收益的不斷提高，而股東財富及收益狀況最具代表性的指標是凈資產收益率，因此本文選取凈資產收益率（ROE）來作為衡量公司治理水平和績效的指標。

2.解釋變量（負債期限結構的衡量指標）

（1）短期負債的衡量指標

短期負債的主要構成內容有商業信用（應付及預收賬款）、短期借款、定額負債（應付職工薪酬、應付稅金）等，因此，本文選取了短期負債率、短期借款率、應付及預收款率（商業信用比率）三個。其中：短期負債率=短期負債/負債總額，短期借款率=短期借款/短期負債，應付及預收款率=應付及預收款/短期負債。

（2）長期負債的衡量指標

長期負債的主要構成內容有長期借款、長期債券、長期應付款等，在本文中，對于長期負債的衡量指標選取了長期借款率、長期債券率、長期負債率三項，其中：長期借款率=長期借款/長期負債，長期債券率=長期債券/長期負債，長期負債率=長期負債/負債總額。

3.控制變量的選取

眾多研究表明公司負債規模與治理效應間有密切的關系，而負債規模常用指標為資產負債率，因此，本文選用資產負債率作為控制計量指標，得出負債規模與治理效應的相關程度，其中，資產負債率=負債總額/資產總額。

4.研究假設和研究模型

（1）理論假設

根據研究綜述分析，不同學者的結論有較大差距。本文認為，由于長期負債成本較高，約束較多，不利于公司治理，從而提出假設：長期負債與治理效應呈負相關關系，短期負債與治理效應呈正相關關系。

（2）設定的模型

根據上述假設，本文提出負債期限結構與治理效應相關關系的線性模型如下：

ROE=m+p1資產負債率+p2流動負債率+p3短期借款率+p4應付及預收款率+p5長期負債率+p6長期借款率+p7應付債券率

（三）描述性分析

1.不同行業負債整體狀況對比分析

對所收集數據進行統計分析，得出各行業整體負債水平和負債期限結構對比結果，如表1。

從表1可以看出，三個行業整體負債規模相差較大，其中，房地產行業整體負債比率明顯最高，最高值達0.9411，而國資背景比重較多的電力行業居中，電子行業最少，均值只有0.4028，最少的公司僅0.1018。

在期限結構方面，各行業趨同性明顯，多數行業都偏好于短期負債，均超過60%，最嚴重的是電子行業，達0.8811，甚至很多企業達到了100%。而對于長期負債，明顯均比較慎重，甚至很多企業為0，一點長期負債也沒有。

2.不同行業短期負債融資狀況比較分析

對所收集數據進行統計分析，得出不同行業短期負債融資結構分布對比結果，如表2和表3。

從表2、表3數據中可以看出，電力行業和電子行業短期負債結構趨同性明顯，房地產行業差異性較大。如：電力、電子行業最偏好于短期借款，尤其電子行業短期借款所占的比重最大，達51.42%，對流動性較強、風險較低的短期借款有偏好。電子行業短期借款和應付賬款所占的比重均較大，但占比最高的是應付及預收賬款，占比達到39.28%，表明電子行業偏好于賒購等信用籌資，而房地產行業應付賬款和預收賬款所占比例為42.83%最高，其中主要是預收賬款所占比例較高為36.75%，表明房地產行業最偏好使用較容易取得、流動性較強的信用籌資。電子、電力兩個行業在應付職工薪酬、應付股利方面，趨同性明顯，均表現出了使用謹慎，也進一步說明這兩個行業人工成本較低、股利支付較少，而房地產行業的應付股利為36.32%，占比僅次于商業信用，表明其發放股利比較大方，股利政策比較積極，股東收益最高。

應付票據方面，三個行業趨同性明顯，占比都很小，說明我國企業最不喜歡用的是商業匯票方式融資。

同時可以看出，電力行業與銀行的關系最密切，電子行業最應關注與供應商和銀行的關系，房地產行業最應該關注與客戶、供應商的關系，因為預收款均來自預收購房客戶的房款。

3.不同行業長期負債融資狀況比較分析

表4中可以看出，電子行業與房地產行業趨同性明顯，電子行業差異性較大。如：電力行業和房地產行業長期借款所占的比重均最大，達87.50%和83.84%，這表明電力行業和房地產行業均偏向于期限較長、還款壓力小的長期借款，而且兩個行業長期應付款等其他長期負債形式均較少。電子行業中有較多的長期應付款等項目，長期借款比例次之，長期負債結構與其他行業有明顯差異。

同時也可以看出，我國各個行業對債券市場的利用率趨同性明顯，使用均偏低。

（四）治理效應實證研究

利用SPSS19.0對不同行業上市公司債務結構與治理效應的整體回歸分析測試，結果如表5。

從表5可看出各個行業負債期限結構的治理效應趨同性明顯，圖1中可看出電力行業其自變量系數對應的P值為0，模型接近一條直線，檢驗結果顯示相關性非常強。（電子、房地產行業檢驗結果與電力行業接近，故省略）

表5顯示負債規模都對治理效應起到了良好的正效應。盡管房地產行業負債率最高，正效應卻最大，進一步說明，當負債規模在可控范圍內，增加負債可以使企業提高治理效應和經營業績。

在短期負債結構方面，各行業有明顯的一致性，短期負債率對治理效應有顯著正效應，這與本文假設一致，說明我國企業均重視短期負債的決策是正確的，有利于提高股東收益。應付和預收賬款率與治理效應存在顯著的正相關關系，說明我國企業應重視利用商業信用進行融資，在這方面，房地產行業做得最好，因其商業信用比重最高，使自身的治理效應最大化。而短期借款對治理效應有負相關影響，說明不應過多依賴短期借款融資，說明電子、電力行業選擇短期借款為最大的籌資渠道不夠合理，應盡快做出調整。但由于應付和預收賬款率與治理效應存在顯著正相關關系，強于短期借款對治理效應的負相關影響，導致短期負債率總體對治理效應有顯著正效應。

在長期負債結構方面，長期負債對治理效應有負作用，與假設一致，各行業也有明顯的一致性，說明各行業謹慎使用長期負債是正確的選擇，有利于股東財富的增長。同時，應付債券與治理效應存在顯著負相關關系，而長期借款率與治理效應存在正相關關系，說明我國企業重視利用長期借款，降低應付債券進行融資的選擇是正確的。但由于應付債券與治理效應的負相關關系明顯強于長期借款率與治理效應存在的正相關關系，導致長期負債率對治理效應有顯著負效應。

三、結論

本文通過研究不同行業負債期限結構治理效應，發現不同行業間多方面具有趨同性，差異性較小，總結如下：

（一）負債規模雖各行業有差異，但對公司治理效應均有正效應

在對我國具有典型代表的三個行業上市公司統計分析中不難看出，我國不同企業的負債比重各有不同，但總體較高，其中房地產行業是最高的。通過回歸分析結論，負債總額規模對治理效應有一定的正效應，說明我國企業增加負債規模是明智選擇，可以提高股東財富和企業業績，進一步提高公司治理效應。但對于房地產行業來說，高負債率已很明顯，整體財務風險較高，償債能力壓力較大，在注重治理效應的同時應注意適當控制負債規模。

（二）我國多數企業短期負債比重趨同均較高，且對治理效應有正效應

通過三個行業統計數據看出，我國企業目前的短期負債率占絕對優勢，回歸分析又說明短期負債對治理效應有正效應，原因可能是因為短期負債中有大量成本較低的商業信用融資等方式，表明我國企業公司偏好短期負債，對企業的業績發展是大有裨益的。

（三）我國企業大多長期負債比重趨同，均較低，且對治理效應有負效應

通過三個行業的統計數據可以看出，我國企業目前的長期負債比重普遍較低，回歸分析也說明長期負債對治理效應有負效應，表明我國企業公司謹慎使用長期負債的決策是比較合理的。

（四）各行業短期借款比例趨同不顯著，差異較大，但對治理效應有負效應

在描述性分析中，電力行業對短期借款是比較依賴的，電子行業一般，房地產行業比例最小，而在回歸分析中顯示短期借款比重對治理效應有負效應，原因主要有：短期借款成本較高、風險也較大，對企業約束較多。這說明房地產行業負債結構決策是最合理的，電力行業和電子行業決策欠佳，這可能與電力行業國企較多，短期銀行借款籌資相對容易，抵抗風險能力較強有一定關系，但在以后融資中應盡量進行調整，降低短期借款比重。

（五）各行業商業信用趨同不明顯，比例差異較大，但對治理效應有正效應

在對三個行業的統計分析中可以看出，應付賬款、預收賬款等商業信用融資差異較大，房地產行業最高，達到42%，電力行業最低只有18%。由于在回歸分析中，商業信用對治理效應有明顯的正效應，所以房地產行業充分利用了商業信用的正效應優勢，而電力行業在這方面明顯不足，有待改善。商業信用融資有籌資便利、手續簡便、籌資成本低、限制條件少、選擇余地較大等很多優勢，因此，有明顯的正效應。不過在實務中，應注意企業之間因三角債和連環債的原因出現拖欠行為，提前做到預判并及時進行付款期限的安排，避免影響企業的信用。

（六）我國企業債券比例趨同，均較低，對治理效應有負影響

在西方發達國家，債券融資比例很高，是股票融資的5―10倍，但統計數據顯示，我國企業的債券比例非常低，均小于7%，電力行業甚至只有1%，而且各行業上市發行債券的企業數量非常少，不足20%，要是核算所有的企業，債券比重更低，低于5%。而回歸分析結果顯示，應付債券對凈資產收益率有顯著負相關關系，說明我國企業在債券籌資決策上是明智的。這可能與我國債券市場不發達、債券發行難度較大、風險較高有一定關系，需要我國政府給予政策上的大力支持，改變我國一直以來單一依賴銀行債務的現狀，降低發行門檻，以發揮債券應有的作用，變銀行主導為主的融資體制為多種融資渠道和方式互動、互補的多元化融資體制，讓更多不同類型、不同主體的債權人對經營者實施約束和監督，進一步降低負債成本和風險，提高股東財富和公司治理效應。

篇7

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.09.37 文章編號：1672-3309（2013）09-79-03

房地產企業融資，是指發生在房地產經濟活動中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產業及相關部門融通資金的金融行為。廣義的房地產融資指的是籌集、融通和結算資金的所有金融行為；狹義的房地產融資只是指其中的一環，即專指資金融通行為。

房地產一般的開發過程，都需要巨大資金的支持。項目啟動的初期需要資金，完成拿地、規劃、設計等開發前的準備工作；開發階段需要工程建設資金完成項目；處于發展期的企業，為擴大再生產，需要不斷投入資金，進行各項資源儲備。由此看來，如何獲得足夠的資金支持，如何開拓新的融資渠道，是投資項目得以順利進行的基本前提。

一、我國房地產融資現狀

房地產市場和資本市場之間的關系是隨著歷史的發展和房地產價值的提高而逐漸演變的。房地產價值較低的時候，房地產企業自己就可以籌集開發所需的全部資金，幾乎沒有房地產企業融資需要；隨著房地產價值的逐漸提高，房地產企業的資金在周轉過程中必然存在資金投入集中性和來源分散性的矛盾、資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾、投資回收周期長和再生產過程連續性的矛盾。

我國房地產企業的資金主要來自于商業銀行貸款，在房地產企業融資條件不斷變化的今天，貸款方式的優劣、開發風險的大小和開發效益的好壞，直接影響著融資成本的大小。經歷多輪宏觀政策調控之后，商業貸款越收越緊，在目前銀行對房地產行業嚴控貸款的形勢下，近年來國內房企對銀行貸款等間接融資方式的依賴程度越來越低，房地產直接融資的重要性逐漸凸顯。開拓融資渠道，拓展房地產信托、企業債權、房地產股權私募基金、房地產投資信托基金（REITs）等新型的房地產融資業態，從間接融資向直接融資轉化是房地產企業解決融資難問題的重要途徑。房地產業直接融資趨勢具有多方面的好處。第一，分散了銀行的風險。房地產企業通過直接融資使得資金來源多元化，就避免了把房地產市場的風險轉嫁給銀行。第二，有利于減輕實物性房產投資的壓力，把資金吸引到房地產市場的供應端，有利于緩和供求矛盾。第三，把民間投資引到房地產領域，也緩解通貨膨脹的壓力。”

二、房地產企業融資渠道選擇現狀分析

1.銀行貸款。目前，房地產企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金及預付款）兩個方面。房地產企業自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行貸款資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售的整個過程。銀行貸款實際上支撐了房地產開發經營周轉的主要資金鏈，我國房地產企業對銀行的依賴度很高。隨著房地產市場的“降溫”，商業銀行會加強貸款風險的審查措施，使得房地產企業在開發中向商業銀行貸款的比例逐漸減少。一旦房地產經濟發生波動，房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險，進而影響國家的金融安全。可以說，以后多數房地產企業是難以繼續依賴銀行貸款進行開發的。

2.房地產信托。房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。

信托制度的優越性、靈活性以及獨特的財產融資功能與權益重構功能，使它成為最佳融資渠道之一。目前我國的房地產信托主要是由信托公司兼營的一種業務，其主要工作是房地產資金信托。從長期發展來看，應成立獨立的房地產信托投資公司，為房地產開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供有效的金融服務，適應房地產行業特點提供長期性融資模式。統計數據可見，2013年第一季度房地產信托環比增長12%，可以預見，今后信托在整個房地產行業資金來源里的比重會越來越高。

3.股權融資。對于房地產企業來說，股權融資是房地產企業與資本相結合的理想融資渠道。通過資本市場融資再融資，即采用增發配股、可轉債等三種融資方式可從容化解各種宏觀金融政策帶來的不利影響，緩解資金方面的壓力。上市融資分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資的金額比較大，但是上市的門檻比較高，比如負債率不能高于70%的規定是很多企業不能選擇直接上市融資。加快股權融資發展要加大股權融資比重，降低目前入市的門檻。但是就目前狀況來看，短期內，這些條件不會有很大變化。更多的房地產企業選擇間接上市——買殼上市，買殼上市需要大量現金，目的是通過增發、配股再融資資金，但前提是企業必須有很好的項目和資金進行置換。而擁有大量現金和好的項目都是中小型房地產企業很難具備的，所以我國房地產企業走上市這條道路仍然任重道遠。

4.債券融資。房地產證券是房地產利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產資金籌集的一條重要渠道。房地產債券較一般債券收益相對較高；與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業債券成為企業外部融資優先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產債券發展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前只有少數國有企業能通過債券市場進行融資，而民營房地產企業，即便是大型房地產企業也對債券難以問津。房地產企業進行債券融資需要政府創造良好的條件。一方面，必須進一步加大證券市場的改革力度，完善房地產金融法規，為房地產企業能在資本市場上直接融資提供保障。另一方面，借鑒國外發達國家的經驗，房地產企業要立足于國內證券市場，向海外證券市場拓展。

5.房地產股權私募基金。股權私募基金一般是指從事私人股權（非上市公司股權）投資的基金。房地產股權私募基金是股權私募基金的一個分支，屬于產業基金的范疇，定向投資于房地產行業的基金。另一方面，他也是房地產投資基金的一種，和其他投資基金一樣，通過發行基金份額的方式將投資者擁有的資金匯集成基金財產，由基金管理人管理，投資于基金合同確定的領域，以提高資金利用率進而獲取收益，并返還給投資者的集合投資方式。房地產私募僅僅這幾年增長速度也比較快。在發行數量方面，長三角、珠三角、北京這些地方增長特別快。與此同時，私募基金投資的格局也在發生變化。以前這些基金都在規避拿地環節，而現在，從前期拿地到后期持有型物業投資，乃至全產業鏈都有地產基金介入。此外，如何開展與地產私募基金等長線資金的合作十分重要。

6.其他方式。房地產企業的海外融資增速很快，一些大的品牌房地產企業到海外低成本拿地，一些中小企業到海外IPO、融資。2012前9個月，海外融資一共才400億，而當年第4季度就有200億元，2013年第1季度就達到了300億元，可見其增長速速之快。除此之外，企業間通過兼并融資、股權整合實現融資、擴大產業的案例，在這一兩年也越來越多。

民間投資同樣是房地產行業發展的重要推動力，而現在的民間投資也在發生一些新變化：首先，由于限購、限貸政策，投資住宅的純投資性需求已經大為減少。其次，原來一些民間資本是買住宅，現在卻轉投到了其它方向。大致情況是，50%左右的資金投到了比如能源、高新農業、科技等領域；剩下的50%資金還留在房地產，但投資已經出現分化，一是買商業地產，二是買證券化產品，三是到海外買房。值得注意的是，和實物買房相比，這幾年證券化投資趨勢非常明顯。比如買信托、投私募，還有通過銀行的理財進行投資。

三、優化房地產企業融資渠道的措施

我國房地產資金的主要來源是銀行貸款，因此，加大宏觀調控力度，從信貸入手調控房地產市場可以取得根本性的效果。我國目前銀行貸款規模過大，金融壓力與風險加大，必須提高房地產開發企業貸款的條件，加強對房地產開發商抵押貸款的審查，避免資金過多的流入房地產開發市場，造成投資過熱。房地產開發企業也正在努力拓寬融資渠道，逐步減少對銀行貸款的依賴。其次，隨著間接融資的總量及門檻有所限制，實現房地產融資的多元化特別是直接融資是房地產發展的必由之路，把房地產融資方式由間接融資為主向直接融資為主轉變。房地產企業可以通過資本市場融資或再融資，創新金融工具，拓寬融資渠道，緩解房地產項目資金需求方面的壓力。

近期關于金融系統的一系列事件沖擊著人們的眼球。繼2013年6月銀行系統“錢荒”之后，國務院下發“金十條”，提出要“嚴格防控房地產融資風險”，預示著房企未來融資難度可能隨之加大。國內市場“流動性”趨緊，美聯儲亦透露或終止第三次量化寬松政策，因此房企不應把“雞蛋”放在一個“籃子”里，而要朝著股權私募、基金、發債、海外融資等多平臺發展，給自己上多重保險。然而，資金池并非越大越多越好，如同穿鞋，“合腳為宜”。融資方式必須保質保量，在確保資金來源充足安全的前提下，房企應優化負債結構，適當降低負債率，同時需要提升對資金投放效益的分析能力，力爭實現利息成本最小化和資金效益最大化。

最后，要健全關于房地產融資的法律法規，中國房地產開發投資方面的法規還很不完善。涉及房地產開發的法律規定少，且不夠具體。在執法過程中難以把握合理的尺度，增大了交易成本，并產生嚴重的不確定性，最終導致投資的市場配置失靈。

由此可見，中國房地產市場融資渠道正在悄然發生著變化，這預示著中國房地產行業由初期的比較粗放、雛形的產業逐步走向成熟，最終將形成一個多元化格局。

參考文獻：

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篇8

一、引言

改革開放以來，我國房地產業從無到有，特別是在確立了走市場經濟道路之后，國民經濟以每年8%的速度增長，而房地產業從1998年以來更是獲得了平均每年20%以上的增長速度發展。但同時在我國房地產快速發展的過程中也出現不少的問題，其中融資問題尤為突出。作為資金密集型產業，存在著資金需要量大與自我積累有限的矛盾、開發環節資金投入集中與來源分散化的矛盾、以及資金短缺與產業泡沫并存的矛盾。因此，在控制房地產金融風險的同時，如何拓寬融資渠道，緩解資金需求壓力，推動我國房地產投融資體制改革和融資結構調整，成為迫切需要我們加以研究的課題。

另一方面，房地產投資信托基金（REITs）由于其具有集合各類投資者的資金進行專家管理組合投資的特點，不但能較好解決投資者的投資問題，亦能拓寬房地產企業的直接融資的渠道，是目前國際上大眾投資房地產的主流形式。

因此，引入REITs有利于完善中國房地產金融架構，避免單一金融體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，并緩解中國金融體系的矛盾。本土信托與國際REITs必將在中國房地產金融的路徑優化中融合發展。

二、REITs在香港的發展

REITs的主要思路是房地產金融證券化，是一種新型的房地產行業的融資工具。其核心是將投資和需求拉直，以金融杠桿來控制風險，減輕對銀行的過分依賴，有效地分散了房地產的系統投資風險，減少房地產泡沫現象。

2003年12月，香港特區政府房屋委員會計劃通過以REITs形式，將旗下商場、停車位等不動產注入上市的房地產信托基金，即發起設立領匯房地產投資信托基金。2004年11月4日，香港證監會放寬香港的基金條例，香港獲認可的單位信托及互惠基金目前可投資于證監會認可的房地產投資信托基金。2005年11月25日領匯基金歷經兩年“磨難”，終于在香港掛牌交易，成為香港歷史上首支房地產基金。

領匯基金屬于房地產投資信托基金，是一個美式房地產的產物。與港式房地產運作模式相比，美式房地產的核心是金融運作，專業化經營，而非開發建設；而香港則是簡單的開發和銷售的模式，從李嘉誠提出的寸土寸金，到霍英東的樓花 創新，由于兩大富翁的在房地產行業的成功，使得香港房地產囤積土地和炒樓花一時成風。

而領匯基金的出現，則在香港模式中滲入了美式的金融運作，一條新的投資渠道。對于那些喜歡買樓收租的人士來說，雖然能獲得定期的收入，但也有很多麻煩，比方說欠租，拒繳租金；物業折舊需要維修；急需資金卻未必能及時套現。還有，最重要的是投資物業金額不菲。而投資領匯基金就可以省去這些麻煩，它在市場上集資之后，將聘請專業的基金經理營運各類型地產項目。

三、我國發展REITs的意義

采用銀行貸款的方式進行融資一直是我國房地產公司主要的融資渠道。中國人民銀行的121號文件大大提高了房地產信貸的門檻，而直接導致房地產融資成本的提高，因此，房地產行業迫切需要銀行貸款外的融資渠道，以解決開發和經營的資金問題。

房地產是資金密集型產業，而房地產業務的經營運做又具有很強的專業性，阻礙了普通中小投資者投資房地產，在銀行抬高門檻的情況下，房地產投資信托是解決這一難題的有效途徑。

REITs可以為房地產業的發展融通大量的資金，解決房地產開發的資金來源問題。

發展房地產投資信托基金業務首先可以吸引社會閑置資金，我國居民的投資渠道單一，主要是銀行儲蓄，銀行提高房產信貸門檻后，必有大量資金滯留銀行內部，因此投資者非常需要穩健、有前景、有較高回報的投資工具。房地產投資信托基金正好滿足了這一要求，能提高經濟運行質量。

其次，可以會吸引港臺、國外投資者，使房地產信托基金成為房地產業的重要融資渠道，改變目前單一依靠銀行貸款的融資模式，降低金融風險。

一直以來，中國大陸的房地產行業是內地學沿海，沿海學深圳，深圳學香港的模式發展。但實際上，大陸的房地產特點和香港是完全不同的。香港是寸土寸金，它每個地方都很貴；而大陸更偏向于美國的房產特點，中心城區很貴，但是郊區和周邊卻很便宜。專業的房地產經營者會選擇合適的地，投資合適的項目，而不再是盲目的圈地，從而促進房地產企業的優勝劣汰和房地產項目的優化。

再次，REITs可以改善房地產企業的融資渠道，有利于降低房地產企業對銀行貸款的依賴性。加上，REITs上市之后，企業的運作將受到更多的外部監督，這將促進房地產行業的規范化操作。

參考文獻：

[1]任佩，美國房地產投資信托REIT的模式及其對我國的啟示，商業研究，2003.

篇9

【主持人】：

寬松的貨幣政策及其帶來的充裕流動性被業內認為是今年房地產市場投資與交易火熱的一個重要推手。那么當經濟逐漸復蘇。2010年寬松的貨幣政策是否可持續?這會對房地產行業產生怎樣的影響?明年房地產又將走向何方?房地產如何保持健康穩定發展?

國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣

貨幣政策須回歸“實際的適度寬松”

今年二季度以來，我國經濟出現了企穩回升的良好局面，上半年GDP增長7.1％，估計下半年將超過9％，全年大致增長8.1％。這一良好局面的形成主要得力于超強度的信貸擴張和大規模的政府投資計劃，而不是受內生性市場力量的驅動。實體經濟調整遠沒有結束，在這種情況下，持續過快的貨幣供應增長不僅不能刺激實體經濟長期回升，相反，會對未來經濟的增長產生很大的不穩定因素，須高度重視。

信貸的持續過度擴張，會對明后年中國經濟產生以下負面影響：如果使信貸過度擴張的形勢持續時間過長，將會加大未來的總供給大千總需求的矛盾，使中國經濟可能面臨長期的通貨緊縮局面；延緩了經濟增長內在的結構調整，耽誤了結構調整和產業升級的大好時機；過度的信貸供應將會延緩房地產市場的合理調整，加劇房地產的泡沫化，使中國面臨由經濟泡沫轉為泡沫經濟的風險；在實體經濟調整未到位、需求仍面臨很大壓力的情況下，大量增加貨幣，盡管不會導致通貨膨脹，但會轉化為虛擬經濟過度膨脹、資產泡沫化。

為防止中國經濟出現泡沫經濟趨勢、保持經濟持續平穩增長，須下決心控制貨幣供應量增長，核心是收縮信貸。為此，一要逐步收緊信貸，將貨幣政策山“名義上的適度寬松實際上極度寬松”調整為“實際的適度寬松”。二要調整房地產政策，抑制投資性住房需求，主要是嚴格執行二套住房政策，研究并盡快出臺征收物業稅政策。

金地集團董秘徐家俊

明年整體政策面預計“偏暖”

金融形勢與貨幣政策對房地產行業發展影響很大。2009年上半年在金融危機爆發后為推動經濟發展的寬松貨幣政策下，房地產行業的融資環境是非常良好的。我判斷明年的貨幣政策不會出現人范圍逆轉，整體政策面還是“偏暖”，對房地產市場來說是利好。但是能不能延續今年上半年這么寬松的環境就有待觀察，還要看各種各樣變量因素如何發展：比如今年整體經濟恢復情況，通貨膨脹隱憂是否變成現實，房地產投資會不會出現大幅度上升，房價、成交量怎樣變化等因素。

就房地產趨勢而言，我們對房地產市場的中長期發展是比較看好的。今年8月份之前房地產呈現了量價齊升、高速增長，這是由于去年市場基數低、市場報復性反彈、寬松的貨幣政策等多方面因素推動的。但是從9月份開始，由于一些城市房產銷量持續放大已到了比較高的水平，并且價格也累積了一定的漲幅，在這種情況下，部分城市房產銷量出現回落，但是價格還是保持在相對穩定的水平上。可能未來的一段時間內，整個市場能夠在現在這種情況下保持穩定，部分前期銷量大的城市銷量會有所回落，整體市場處在正常偏好的水平上。

中體奧林匹克花園管理集團總裁陳順

未來短期內房地產將相對平穩

目前貨幣政策一定程度上已經逐步微調，與適度寬松的貨幣政策導向是一致的，從三季度新增貸款總額1.28萬億元來看，遠遠低于一季度的4.58萬億元和二季度的2.79萬億元。相信四季度這個數字會更低。當然，房地產行業受貨幣政策的影響是非常明顯和直接的，貨幣政策寬松周期，人們的通脹預期會很強烈，也就會增強購房的欲望。

2008年至今，房地產市場經歷大落大起，我認為未來短期內，房地產將相對平穩；從長期來看，隨著經濟回暖，新增財富增加，房地產的發展形勢仍然是很樂觀的。因為中國的房地產業跟其他國家房地產行業有很大區別，我們有8億多農民，我們面臨城市化問題。城市化的道路只要不結束，或者說只要城市化進程的步伐沒有停，那么商品房的發展就基本會是在一個快速健康發展的大方向上。可以肯定的是，中國樓市經歷了非理性上漲之后，必將在行業分化和洗牌中得到健康發展。需要注意的是，要保持健康穩定發展，避免大起大落，房地產企業應著力提升產品品質，提高性價比。

路勁基建主席單偉豹

五年之內房地產平均上升幅度應在10％以上

助推市場經濟發展最重要的是政策要穩定，政策不管是好是壞，但是一定要相對穩定，只有政策穩定，房地產行業才能穩定，房地產企業才能根據政策調整企業的策略。政策“朝令夕改”是不可取的，也致使企業無所適從。對于市場經濟而言，國家參與、行政干預得越少越好，而今年房地產“國進民退”現象就非常令人擔憂，將導致行業整體競爭力降低。

理論上講，如果明年全球經濟復蘇，全球經濟向上，寬松的貨幣政策稍微收緊一點也是完全合理的，房地產行業未來肯定是波浪型前進、螺旋式上升。現在房地產一升就有人說有泡沫，一跌就有人說拐點，其實這是非常正常的市場狀況。我認為明年的融資環境可能會稍微緊點，但是整體不會太差，可能會影響房地產的波浪型前進，但是不會影響房地產的螺旋式上升。我預測在五年之內中國房地產螺旋式上升，平均上升幅度應該在10％以上。對于明年市場形勢來說，我也非常看好，應該說明年房價會有10％甚至10％以上的增長。

萬科集團總部代表

市場心態將更趨成熟

房地產行業歷來與宏觀經濟政策密切相關，自去年年底以來適度寬松的貨幣政策，對于推動行業的復蘇起到了良好的作用。相信繼續保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，對于穩定市場信心，促進行業平穩發展會起到積極作用。

萬科一直以來都認為，大漲和大跌都不利于行業發展，只有持續平穩健康發展才是行業之福。經過這一輪周期的洗禮，相信市場心態將更趨成熟，從而推動行業的長期健康發展。

目前房地產市場成交仍然較為活躍，從三季度情況來看，成交量同比繼續保持大幅增長，環比二季度也呈現出一定的上升，但環比增速有所放緩。從供應情況來看，今年以來市場回暖導致可售存量迅速消化，而2008年的市場調整導致企業普遍減少開工量，短期內的新增供應跟不上市場銷售，到三季度時市場可售存量資源降至近年以來的低點，制約了成交量的進一步擴大。但

另一方面，9月份多數城市的批售面積已經有所上升，正逐步改善。預計年底新房供應將有較大增長，充足的新房供應，有助于緩解房價的上漲壓力，推動市場的平穩發展。

“后危機肘代”

地產金融產品創新

[主持人]：

2008年席卷全球的金融危機對很多金融產品創新提出了挑戰，然而，逐步豐富和完善直接融資工具，在防范和控制風險的同時加快金融產品創新，提高房地產行業的整體運行效率仍舊迫不及待。今年房地產融資環境如何?目前地產金融產品創新面臨怎樣的困難與障礙?隨著REITs上海方案披露，業內認為。這將意昧著機構投資者之間的REITs或已箭在弦上，REITs今年能否取得突破性進展?對房地產格局有何影響?

北京中坤集團董事長黃怒波

地產金融產品創新“任重道遠”

今年房地產企業融資環境形勢還不錯，比去年和前年都要好，為刺激經濟發展，政府新增4萬億元投資擴大內需，流動性大大增強，另外，政策又極度寬松，流動性充裕加寬松政策雙方面因素影響，今年房企融資形勢還是很不錯。

但是從總體的融資渠道來看，房地產行業金融產品還是比較單一，尤其金融危機出現之后，金融創新基本就停止了，目前開發商資金構成中，銀行貸款比例占到70％以上。金融產品如何創新，房地產政策怎么更成熟，我們的宏觀調控任務沒有完成，所以當經濟形勢發展平穩的時候，還會面臨宏觀調控的繼續，房地產市場還會有完善過程。進一步推動金融創新，首先要將私募渠道打開，還有把信托、REITs成本降低。

北京德柏金資產管理公司合伙人嚴清

REITs發行困境在于房價虛高

近期業界關于REITs的說法鋪天蓋地，并稱今年四季度，將推出試點產品，首單REITs很可能是銀監會版本的債權性方案。實際上銀監會方案并不能稱之為真正的REITs，只是借用了REITs概念或其操作方式。銀監會提出的方案是以債券類產品的方式組建REITs，發行受益憑證，地產公司繼續持有物業的所有權，REITs在銀行間市場交易，其方案更偏向債權。而REITs實際上是一種證券化的產業投資基金，是通過發行股票(基金單位)，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益，本質是通過股權獲得收益，因此，銀監會方案只是借用了REITs的概念。

從REITs發行困境的根本原因來講，不是政策和法規不具備條件，而是房地產價格過于虛高。目前我國房產租金回報率(租金與房價之比)持續走低，比如北京、上海等大城市寫字樓和酒店的租金回報率僅僅為3％～4％，住宅租金回報普遍只有百分之三點多。而REITs的投資回報率至少需在5％以上發行才能獲得市場認可。反而言之，如果一個項目的收益率要達到5％以上，那么其售價就要大打折扣，比如2萬元／平方米項目出租回報率是3％，為了REITs發得出去，可能房價就只有降到1.5萬元／平方米出售，沒有開發商愿意這樣做，即使有人愿意低價出售也不具有普遍意義。因此，即使推出REITs試點，目前還很難達到理想中的高收益率和出租率，很快跌破發行價的可能性極大。

華遠集團總裁任志強

不依賴銀行的衍生品才是金融產品

在我們國家金融與地產的關系不能稱之為金融地產，我們是以銀行信貸為主導，更準確的稱呼是房地產信貸。不過確實現在也出現了一些衍生產品，國內債券、信托等都開放多了。今年不少公司發行了信托與債券。但是一般這樣的企業要么是上市房企、要么是央企。整體來看，房企融資渠道仍然是以銀行為主導，我們現在最關心的是不依賴銀行的衍生品。金融的概念是除了銀行信貸以外的各種衍生產品都包含在內的，并不是只有央企和上市公司才可享用。

關于REITs，2007年時央行牽頭，我們已經做過一些研究，但是當年10月份時，宏觀調控改變了方向，防止房地產過熱，因此就沒出臺。2008年經濟情況不好就又接著開始研究。但出現的問題是銀行認為REITs屬于金融產品要管，證監會認為REITs是證券化產品也要管，兩家開始“打架”，這是中國政治體制非市場化的重要表現。我相信REITs今年會有突破，REITs取得突破性進展的意義就是中國房地產可以有衍生工具，一旦REITs開了頭，從更廣泛視角來拓展房地產資本市場的資金來源就成為了可能。

房地產與金融共贏之道

【主持人】：

高投入的行業特色決定了房地產必須與資本共舞。而在實際的操作中，在金融政策等諸多方面還存在著金融與地產并不能有效對接的因素。目前地產與金融對接中存在著哪些典型困難與問題，房地產企業與金融機構的合作出路會在哪里?房地產業如何與金融機構在市場發展中繼續謀取雙贏?

北京中坤集團董事長黃怒波

金融與地產對接需要突破“抵押制”

金融與房地產這種行業與行業的對接需要成熟的政策或者理論。比如在美國金融與房地產對接就非常成熟，產品也很豐富，包括銀行信貸、債券、自組銀團等等，其后來發生金融危機是因為沒有堅守原來的一些政策，比如出現了零首付等。

而審視我們國家目前的金融與地產對接，除了銀行貸款是比較清晰的，信托與債券都時好時壞，因為法規政策還不成熟，而且社會上對這樣的產品也還不太接受。金融行業與地產行業共贏，必須突破“財務報表、抵押制”，在金融體制上不突破，金融與房地產很難對接。

我國金融與地產對接還處于摸索階段。金融政策也尚不穩定，在今年寬松信貸政策下，相對而言信托等其他融資成本就顯得很高，大家覺得銀行的產品成本較低，于是群擁銀行信貸，而當銀行的金融政策收緊、流動性緊縮的情況下，私募、信托等成本再高開發商也只得去融資。

再比如第二套房貸政策，凡是進入宏觀調控的時候首先打壓的是二套房貸，但是如果是刺激經濟，首先放開的也是二套房貸，頻繁變化導致各個銀行執行也不一樣。而對開發商、市場穩定來說，這不是一個好現象。我們現在一切都是過渡階段，很多房地產政策還不成熟，正在向成熟過渡。

北京德柏金資產管理公司合伙人嚴清

產業基金是中小企業開拓融資渠道的重要力量

我國現在金融體系不完善，銀行的風險管理體系決定了中小企業依賴于銀行信貸不可行。

然而，中小企業占到了中國企業的99，4％，民營企業的就業人數又占到了總就業人數的70％～80％，因此，必須建立適合中小企業的融資渠道，比如基金、創投、小額貸款公司等，但是針對中小企業的投資，真正能起作用的還是產業基金。

目前，我國只有18家主要商業銀行，110多家城市商業銀行。農村信用社的數量很多，但多數的經營狀況極差。相比之下，美國有7500家商業銀行、886家存貸協會、400家互助儲蓄銀行和9900家信用社。在國外產業基金的規模非常大，是解決中小企業資金問題的根本之道。

路勁基建主席單偉豹

政策開放程度決定金融與地產共贏進展

內地這幾年所出現的信托、債券等融資渠道并不稱之為創新，只是參照香港以及國際上成熟的一些融資形式。金融與房地產未來是一定會雙贏的，但是目前只是初步結合，借鑒外界的一些做法，這些金融工具的開放能不能做好就要看政策的開放程度。

萬科集團總部代表

房地產金融工具創新和探索會日漸豐富

房地產屬于資金密集型行業，和金融歷來關聯性較強。最近幾年國內房地產行業發展很快，和資本市場的聯系也日益密切，這加速了企業的成長。另一方面，和發達國家相比，國內房地產在融資上對于銀行的依賴性仍然較高，融資渠道還有待進一步拓寬。隨著資本市場的不斷發展，相信對房地產金融工具的創新和探索會日漸豐富，如近期對REITs的嘗試和探索，也反映了這一趨勢。

房企扎堆上市前景如何?

[主持人]：

房企IPO今年呈現戲劇性歷程。7月，中國建筑和北京金隅分別登陸A股和H股，為滬港兩地開啟今年房企首例IPO。目前，還有30余家房地產企業正在進行A股或H股的上市計劃。然而近期大勢似乎出現了逆轉，9月赴港上市的內地房產“先頭部隊”華南城和恒盛地產在上市首日就遭遇“破發”。鑒于香港資本市場新股發行方面的波動。已有數只內地房地產新股在香港聯交所主板掛牌后表現低迷。欲上市房企如何應對資本市場風云變化，把握上市時機?扎堆上市是否意味著未來新一輪“房地股”對賭局面還會再現?

建業地產行政總裁兼執行董事王天也

企業不要為上市而上市

目前全球經濟復蘇已經開始，并且中國在全球經濟回暖中，表現非常突出。在這種情況下資本市場開始解凍，并且恢復速度會非常快。很多房地產企業準備上市，我覺得去抓住機會也是正確的，但是我認為企業不要為上市而上市。

實際上房企上市既是主動也是被動的行為，在我國由于銀行目前仍舊是房地產商融資的主要渠道，但是目前銀行信貸對于開發商的用途限制嚴格，并不是結合著開發商的資金需求的特性來規定資金用途。比如，房地產企業發展最主要的是要有項目，有足夠的項目才能增長，而土地儲備就很重要，可實際房企進行土地儲備貸款，是無法從銀行獲取資金的，在這種情況下上市就成了開發商很重要的融資渠道。我對目前準備上市房企的建議是，首先雖然總體方向是好的，但是針對具體的企業，要看上市的條件是不是具備，是不是成熟，這時候要換位思考，準備上市的公司要站在資本市場的角度，站在投資人的角度，來看企業的定位、企業的戰略、企業的財務狀況能不能適應市場的要求，是不是具有特色。

其次，預期值不要太高。像最近寶龍集團對于定價就做出了調整。因為從戰略上講，上市對于一個企業非常重要，上市時的募資額等因素不能太過于看重，河南建業作為去年金融危機爆發后上市的唯一一家內地純地產公司，上市后公司的市場在迅速發展，首先就是可以直接獲取資金，而更重要的是企業取得了直接進入資本市場的權利，這比獲取資金還重要。另外企業的財務狀況通過上市也可以得到明顯改善，并且企業的經營管理也會得到改進。

中體奧林匹克花園管理集團總裁陳順

年內房地產股應該還有機會

隨著房地產股的利潤預期的進一步提升，年內房地產股應該還有機會。上市房企需加強土地儲備、提供差異化產品以應對資本市場風云變化。

2007年曾經出現股價、地價、房價對賭局面。前段時間土地市場過熱，很大程度上是因為廣渠路10號地、15號地給了市場過多的期待，使得很多開發商忘記了風險，在競拍過程中頭腦發熱。土地市場的冷熱與政府對市場供應量的把控有很大關系，土地市場的一冷一熱對房地產的開發是一個致命打擊。目前，宏觀面與當時是不能相比的，房地股的對賭局面應該不會出現。

路勁基建主席單偉豹

篇10

改革開放以后，隨著我國逐步放開原有對人口流動的控制，城市化進程大大加快。同時，隨著我國人民生活水平的提高和人均可支配收入的增加，城鎮居民對改善居住環境的需求也愈發強烈。這些因素都推動了我國房地產行業快速發展，房地產企業的規模也越來越龐大。但是在房地產企業發展壯大的過程中，仍然面臨著融資管理帶來的諸多問題，尤其是在目前國家針對房地產業的宏觀調控大背景下，如何正確認識房地產企業融資管理的困境，尋找適合的融資路徑，對房地產企業而言顯得非常迫切和必要。

一、房地產企業融資管理的重要性和作用

（一）融資管理是房地產企業項目順利開發建設的重要保證

由于房地產項目一般都具有開發建設周期長、項目價值比較高、資金占用量比較大、資金回籠比較慢等特點，所以為了能夠保證房地產項目順利開發建設，就必須加強房地產企業的融資管理工作。通過認真籌劃、合理規劃相關融資工作，在項目需要的時候，能夠及時籌措到足額的資金投入到項目建設中去，不會產生由于資金短缺而影響項目建設，也不會出現大量資金閑置而出現增加資金成本的情況。

（二）融資管理是房地產企業項目成本的重要影響因素

房地產項目的成本主要包括土地出讓金、設計勘察費用、建筑安裝等工程費用、水電煤通信等配套費用，投入項目的資金數額巨大，單靠房地產企業的自有資金往往難以為繼，一般投入項目的大部分資金都是通過對外融資籌措的，財務費用也就構成了房地產項目成本的重要組成部分。所以，通過合理的融資規劃，籌措到合適的、成本較低的資金，對降低房地產項目的開發成本發揮著重要的作用。

（三）融資管理是房地產企業降低財務風險的重要手段

房地產業是一個資金投入大、回收周期長的行業，并且由于房地產企業開發項目的資金大部分是通過外部融資獲得，所以，在房地產項目開發建設過程中存在較大財務風險。由于房地產企業對外借入的資金都規定了嚴格的還款期限和還款金額，如果房地產企業負債較多，同時沒有經過良好的融資規劃，就可能導致不能歸還到期的借款本息，產生財務風險，影響房地產企業的預期收益與聲譽，嚴重的甚至危及房地產企業的生存。

二、房地產企業融資管理的困境及其成因

（一）房地產企業融資管理的困境

1.房地產企業資金需求量越來越大。目前，隨著國家對房地產項目的安全、環保等方面提出更高的要求，而新技術、新材料的應用，都在無形之中增加了房地產投資成本。同時，隨著房地產項目土地出讓金、建筑原材料價格和人工成本的大幅增加，使房地產企業進行項目開發建設的資金需求量越來越大。

2.房地產企業資金來源有限。如果房地產企業開發房地產項目需要的資金來源渠道比較多，就能夠緩解或減少房地產企業面臨的較大的資金壓力。但是，國家對海外資金進入我國房地產市場制定了一定限制條件，減少了我國房地產企業的資金來源。由于房地產企業的資金來源有限，有些房地產企業為了盡快變現以回籠資金，就必須加快施工進度，或使用一些技術標準不達標的材料降低開發成本等，這樣都會使房地產項目的質量難以得到保證。

3.房地產企業融資渠道比較單一。目前，雖然房地產企業的融資已經拓展到了資本市場，比如發行公司債券等方式募集資金，但是現階段房地產企業主要的融資渠道還是通過銀行借款來籌措資金，融資渠道比較單一。通過銀行借款進行融資，雖然具有手續簡便、成本可控等優點，但是隨著房地產行業融資規模越來越大及市場競爭加劇，也出現了房地產行業過于依賴銀行借款而產生的金融風險等一系列問題。

4.房地產企業融資難度不斷加大。近年來，由于我國房地產市場整體不太景氣，再加上國家實施的較為嚴格的宏觀調控政策，使得銀行等金融機構提高了對房地產企業的風險研判和預警，對于房地產企業，尤其是中小房地產企業的融資審查與核準也更加嚴格。同時，資本市場對于房地產企業的直接融資也沒有打開大門，這就造成了房地產企業，尤其是中小房地產企業融資成本的上升和融資難度的加大。

（二）房地產企業融資管理困境的成因

1.房地產行業進入開發的調整期。1998年實施房改政策以來，我國房地產行業煥發了蓬勃生機，使人民的生活環境和居住環境取得了很大改善。但是，由于規劃理念和地域發展不平衡等因素的制約，我國出現了房地產項目遍地開花的現狀，并且大量建造的是毛坯房，科技含量低、建造質量不高等。由于缺乏必要的標準和約束，一些房地產企業推向市場的精裝修房也存在裝修材料以次充好、不環保等問題，產生了很多開發商與客戶的矛盾。房地產價格非理性的上漲及大量空置房的產生，給盲目火熱的房地產行業降了溫，減緩它的發展勢頭，使我國的房地產行業進入了開發的調整期。

2.國家對房地產行業出臺較為嚴格的宏觀調控政策。自上世紀90年代末開始，我國的房地產行業進入了一種井噴式發展的階段，使房地產市場獲得了長足的進步，同時也使我國各地房地產的價格持續快速上漲，許多地方的住房價格遠遠超過了普通百姓的購買能力。在近年來國家對房地產行業進行嚴格宏觀調控的政策背景下，房地產企業的融資渠道進一步收窄，融資門檻進一步抬高，加大了房地產企業融資管理的難度。

3.我國房地產金融市場不發達。在發達國家成熟的房地產金融市場中，除了傳統的銀行借款外，更多的是通過其他的融資渠道，比如上市、公司債券、股權融資、產業基金、房地產信托等金融產品進行融資。同時，在成熟的房地產金融市場中還有著發達的二級證券市場，既可以吸引社會上閑散資金，使其獲得股利回報，又能夠解決房地產企業開發項目的資金需求。而我國房地產企業的融資主要是通過銀行借款，雖然也有通過信托、基金等渠道募集資金的，但是與整個房地產企業總的融資規模相比，只占較小的比例。而且，截至目前，我國大約30000家左右的房地產企業中，在滬深A股上市的房地產企業只有約137家，房地產企業通過證券市場募集的資金比例較小。

三、針對房地產企業面臨融資管理問題的對策

（一）發展房地產金融市場

在成熟的房地產金融市場中，應該是以通過發行債券和發行股票等直接融資為主，輔以銀行借款等間接融資。為了解決我國房地產企業面臨的融資管理問題，就要從我國房地產業較為混亂的融資市場的實際出發，大力發展房地產金融市場。通過鼓勵滿足條件的中小房地產企業上市融資，既可以募集到企業需要的資金，也可以提高企業的品牌和知名度。同時，也要加強國家對房地產金融市場的監管，確保房地產金融市場的健康有序發展。

（二）拓寬房地產企業融資渠道

拓寬融資渠道是解決房地產企業融資管理問題的重要保障，在保持銀行借款等傳統融資渠道的基礎上，房地產企業應該積極拓展其他諸如上市融資、股權融資、債券融資、房地產信托融資等融資渠道，使房地產企業募集所需資金時有更多的選擇，既降低企業的營運風險，同時也可以分散銀行等金融機構的風險。

（三）加強房地產企業融資管理

對融資管理面臨的問題，房地產企業需要不斷提升自身融資管理能力，加強融資管理。首先，房地產企業要根據公司項目開發計劃，科學合理的測算公司在未來一段時間內的資金需求量，進而根據自身的營收情況確定公司的融資規模。其次，房地產企業也要熟悉各種融資渠道的利弊，選擇適合自身的融資方式。然后，房地產企業還要加強融資結構管理，充分考慮優化資本結構，降低財務風險和融資成本，促進企業健康發展。

（四）制訂房地產企業中長期融資戰略

房地產項目開發周期長、資金占用量大，企業在經營過程中承擔著巨大的風險，為了解決房地產企業融資管理面臨的問題，制訂房地產企業中長期融資戰略是非常必要的。房地產企業要認真分析、研判市場環境和國家宏觀調控政策對房地產業的影響，同時，根據自身條件預測企業未來的發展狀況。根據企業中長期發展戰略，制訂中長期融資戰略，既要避免項目開發過程中出現資金周轉困難的情況，又要合理安排資金，提高資金的使用效率和效益。

參考文獻